Droit immobilier - L'urbanisme opérationnel : ZAC et lotissements

Thèmes abordés

Droit, zone d'aménagement concerté ZAC, lotissement, plan d'occupation des sols POS, plan local d'urbanisme PLU, code de l'urbanisme, zone à urbaniser par priorité ZUP

Résumé du document

Il existe différentes manières d'aménager le territoire, si les personnes publiques veulent avoir leur mot à dire, elles ont plusieurs façons de procéder :
- planifier : penser le territoire sur le long terme
- fixer des règles précises en demandant aux gens de les respecter
- Aménager soit même
La question d'aménager soit même se pose depuis longtemps par exemple avec le plateau de Saclet.

Extraits

[...] On s'est aussi poser la question de savoir dans quelles mesures l'entrepreneur pouvait faire de la publicité sur son lotissement alors même qu'il n'a pas encore obtenu les autorisations et n'a pas effectuée les travaux ? Le Code de l'urbanisme prévoit que l'entrepreneur peut le faire si c'st pour obtenir de concours de banques ou encore, mais cette possibilité doit être préciser, la publicité ne doit pas induire les acheteurs en erreur.
 
 Chapitre II : ZAC
 C'est un outil différent dans le sens que c'est une opération d'aménagement public, c'est un régime apparue par une loi du 30 Décembre 1967 et qui vient se substituer au régime des ZUP. [...]

[...] La décision de création de la ZAC a été décentralisée en 1985 et c'est donc le Conseil municipal qui en délimite et fixe le programme. Néanmoins, certains cas, les ZAC font être décidé directement par l'Etat au travers de la voie du préfet, comme par exemple lorsqu'une commune n'a pas de PLU mais aussi lorsqu'on décide de nommer l'opération d'intérêt national. Après que la décision soit prise, on doit constituer le dossier de réalisation de la ZAC qui oblige à déterminer précisément le programme des équipements publics et collectifs contenus dans la ZAC, mais il doit également déterminer le programme de financement de l'opération de façon très précise ainsi que les risque que prends un aménageur qui se lance dans une telle opération,. [...]

[...] Historiquement, le cahier des charges et le règlement était obligatoires, aujourd'hui ils sont facultatifs mais la plupart des lotissements continue de l'utiliser. Le règlement est un texte qui engage l'ensemble de propriétaires à respecter à certains nombres d'obligations relatives à l'accès, à la densité de l'obligation des soles sur la parcelle, l'idée étant de permettre de maintenir une certaine uniformité entre les maisons du lotissement. L'idée est que celui qui achète, achète un cadre de vie qui ne doit pas être remis en cause par les autres propriétaires et on a maintenu cette exigence d'une uniformité par le règlement. [...]

[...] La plupart sont donc soumis à permis d'aménager et les autres sont des lotissements « en damier ». La plupart des lotissements soumis à permis d'aménager organisent une partie collective où l'on doit mettre des dispositifs spécifiques. Le permis est délivré par le Maire de la commune, ce permis requiert des papiers plus compliqués que le précédents, le dossier est assez lourd. Ce qui caractérise le droit de lotissement est surtout le fait que l'on a établi un certain nombre d'obligations relatives aux lotissements, précisément pour éviter la crise des lotissements, ainsi on a fait la possibilité pour l'autorité d'urbanisme d'imposer au lotissement qui se réalise, en tant que de besoin, l'exécution des travaux précis de viabilité d'équipement. [...]

[...] Le Juge a eu tendance à alléger ces règles lourdes, suite à la tendance des règles d'une ampleur excessive. Donc aujourd'hui, certains lotissements ne prévoient plus de cahier des charges. 
 Une fois que l'entrepreneur a obtenu son permis, on a organisé juridiquement la suite de manière assez stricte pour éviter que l'entrepreneur aille vite en besogne et ne respecte pas les obligations qui lui incombent. Ainsi, on a décidé d'interdire à l'entrepreneur de commercialiser pendant un certain temps les lots, afin d'être sûr qu'il respecte ses engagements. [...]