Droit des affaires : le bail commercial

Résumé du document

Bonjour à toutes et à tous,

Ce document est un cours en droit des affaires ayant pour objet d'étude « le bail commercial ».
Il s'agit d'un document clair, exhaustif et particulièrement bien structuré.

Plan :

I. Conditions d'application du statut

A. Conditions relatives au bail

1°) Les conventions autres que le bail

2°) Les baux de courte durée

B. Conditions relatives au local

C. Conditions relatives à l'exploitation du fonds

D. Conditions relatives aux parties

1°) Conditions relatives au preneur

2°) Conditions relatives au bailleur


II. Régime du bail commercial

A. La durée du bail

B. Les droits et obligations des parties

1°) Droit de changer l'affectation des lieux loués/Déspécialisation

a) L'extension d'activités/déspécialisation partielle

b) La transformation d'activité/déspécialisation plénière ou totale

2°) Droit au renouvellement du bail

a) Le refus de renouvellement

b) Droit du locataire de céder le bail

c) Sous-location

C. Le loyer du bail commercial

1°) Les modes de fixation initiale du loyer

2°) La révision triennale du loyer

3°) La fixation du loyer lors du renouvellement

Extraits

[...] 145-38 n'écartait l'application de la valeur locative qu'autant que la valeur locative ne se situait pas entre le montant du loyer en vigueur et le prix plafond résultant de la variation de l'indice. En l'espèce, la valeur locative se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi des bailleurs. Pourtant, dans cette affaire, aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, n'était démontrée ni alléguée. [...]

[...] 145-48 du Code de commerce). En cas de désaccord, le locataire fait connaître son intention et ses motifs au bailleur par acte d'huissier. Le bailleur dispose d'un délai de 3 mois pour répondre. Si le propriétaire conteste l'opportunité du changement d'activité, le TGI décide souverainement et autorise ou refuse la déspécialisation. Si le propriétaire ne conteste pas la déspécialisation mais demande une augmentation de loyer, le Président du TGI procède à la révision. Quelle est l'incidence des règles relatives à la déspécialisation sur les clauses de non-concurrence ? [...]

[...] Lors de l'entrée du preneur dans les lieux, les parties ont la faculté de déroger aux dispositions légales, en concluant un bail d'une durée au plus égale à deux ans (art. L. 145-5 du Code de commerce). A l'expiration du terme fixé, si le locataire reste dans les lieux, il se forme alors un bail soumis au statut spécial des baux commerciaux. La jurisprudence a ajouté une catégorie de conventions exclues du statut spécial des baux commerciaux : les conventions affectées d'une précarité (Cass. civ. [...]

[...] 145-38, al du Code de commerce). - La règle de déplafonnement constitue une exception au plafonnement. Ainsi, lorsque le bailleur rapporte la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui a entraîné par elle-même une variation de plus de de la valeur locative, dans ce cas-là, la révision du loyer ne fait plus référence à l'indice trimestriel du coût de la construction, mais à la valeur locative (art. L. 145-38, al du Code de commerce). La question est de savoir ce qu'il convient de faire lorsque la valeur locative a diminué alors que l'indice trimestriel du coût de la construction au contraire, augmenté ? [...]

[...] 145-33 du Code de commerce). Le montant du loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement (art. L. 145-34 du Code de commerce). Il existe cependant des exceptions à ce plafonnement : - en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative ; - lorsque le bail renouvelé est d'une durée supérieure à neuf ans ; - pour certains baux : terrains, locaux construits en vue d'une seule utilisation et les locaux à usage exclusif de bureau ; - la clause-recettes déroge en totalité au mécanisme de révision prévu par les dispositions du Code de commerce. [...]