Le code de l’urbanisme : les règles d’implantation et de consistance

Résumé du document

Ces règlementations d'implantation reposent essentiellement sur deux fondements différents, auxquels s'ajoute une nouvelle perspective. En milieu urbain, la logique essentielle a créé des fronts urbains, des continuités urbaines. L'idée que les constructions urbaines doivent continuer est au cœur de l'idée de ville. La continuité peut être absolue ou elle peut présenter des discontinuités. Cette continuité du front urbain est une idée que la France a poussée très loin, dès le début du 20ème.

Extraits

[...] Les règles d'implantation par rapport aux voies publiques, instituées dans les PLU s'inscrivent dans la même perspective, il s'agit d'assurer les continuités urbaines, de reproduire le modèle de la ville haussmannienne. On pourrait penser qu'il faut laisser plus de fantaisies, mais vieille idée de maintien de l'espace public, et retrait de l'espace privé. Les autres règles d'implantation reposent sur une tout autre logique. C'est une logique de salubrité publique au sens large. Héritage de l'hygiénisme public, qui recherchait la manière d'édifier des constructions salubres. [...]

[...] Tas de manières de gérer stratégiquement la hauteur des constructions. Ces règles de hauteur posent des problèmes techniques, mais ce sont aussi des moyens pour les constructeurs de chercher à gagner des mètres carrés. Ces deux notions permettent de définir l'enveloppe du projet (place au sol et dans les airs). Globalement, ces règles additionnées permettent déjà d'esquisser une forme de densité. Raison pour laquelle on est en train de réfléchir, d'écrire, une réforme des règles d'emprise au sol pour globalement essayer de réduire la part de ces règles, pour justement éviter que les auteurs de PLU utilise ces règles comme contraintes. [...]

[...] Ou bien donc des règles de mitoyenneté, ou de séparation suffisante, règles de prospect. Règles qui calculent la distance entre deux constructions par référence à la hauteur des constructions. En règle générale, les règles de prospect sont calculées sur la base d'une proportion entre la hauteur de l'immeuble et les immeubles contigus, avec un minimum (la moitié de la hauteur, et pas mois de 4 mètres). Ces règles de prospect, il peut y être dérogé dans certains cas, et en particulier lorsqu'on crée des secteurs d'aménagement (exemple La Défense). [...]

[...] 2e catégorie : règles de consistance On parle de consistance, et pas de densité. Il faut ici, aborder des règles qui vont délimiter l'enveloppe tridimensionnelle du projet, même si ce ne sont pas fondamentalement des règles de densité. Elles sont au nombre de deux (article 9 et 10 du PLU) : Emprise au sol (article ; Hauteur des constructions (article 10). Règles relatives à l'emprise au sol des constructions : en règle générale calculée sur la base d'un coefficient d'emprise au sol. [...]

[...] Où fixer le sommet de la construction ? Pas simple, car plusieurs manières de réaliser le sommet d'une construction : toit en pente, unique, deux pentes, quatre pentes, avec des pentes coupées. À partir de ce moment, soit on règle la construction au faitage (plus haute rangée de tuiles), ou a l'égout du toit, endroit où s'opère la jonction des murs et du toit. La logique voudrait qu'on règlemente au faitage, mais dans ce cas on génère une forme urbaine identique. [...]