Etude de cas sur les contrats préalables à la vente

Thèmes abordés

étude de cas, promesse unilatérale de vente, contrats spéciaux, rétractation du promettant, décès du promettant, pacte de préférence

Résumé du document

Le cas qui nous est soumis traite de la promesse unilatérale de vente, contrat préalable à la vente très usité en pratique. En l'espèce, le 30 mai 2009, un couple marié a consenti à une société, par acte sous seing privé, une promesse unilatérale de vente. Le délai imparti pour lever l'option expire le 22 avril 2011. Il se trouve que l'un des promettants décède le 31 juillet 2010.

Extraits

[...] Néanmoins, le promettant restant ne veut plus vendre. On ne sait pas ici si le promettant s'est rétracté avant la levée de l'option. On sait seulement que le promettant, après la mort de son époux, c'est-à-dire le 31 juillet 2010, ne veut plus vendre. En revanche, il n'est pas précisé si le promettant s'est rétracté avant la levée de l'option ou s'il ne veut pas régulariser. Dans une telle hypothèse, le promettant viole son engagement puisqu'il se rétracte dans une période où il ne peut pas. [...]

[...] Une incohérence est perceptible dès lors que la jurisprudence prête un effet à une rétractation tout en la considérant comme fautive. En revanche, si la rétractation est postérieure à la levée de l'option alors le dirigeant de la société pourra attendre l'exécution forcée de la vente du terrain car la levée de l'option a permis la conclusion valable du contrat. Mme X pourra être tenue de respecter son engagement par décision de justice. Ici, le décès d'un des promettants n'influe pas sur les solutions. L'autre promettant est, en effet, toujours tenu de la promesse unilatérale de vente. [...]

[...] En l'espèce, les époux Peuplire « n'avaient pas imaginé » que les consorts Duchene voulaient s'en prévaloir. La Cour de cassation a même admis que l'inertie du tiers n'est pas fautive, celui-ci ne doit pas aller demander au bénéficiaire son intention. En l'espèce, malgré la connaissance du pacte, l'inertie des époux Peuplier n'est donc pas fautive. Les conditions permettant l'application de la solution posée par l'arrêt de la chambre mixte en 2006 ne sont pas réunies. En l'espèce, on ne peut pas dire qu'il y ait eu collusion frauduleuse. [...]

[...] Nous verrons d'abord les règles applicables au cas d'espèce puis quelle est la solution à retenir pour notre cas d'espèce. En cas de promesse unilatérale, il s'agit d'un contrat unilatéral car seul le promettant s'engage tandis que le bénéficiaire dispose d'un droit d'option. Cette question de l'exécution forcée ou non de la promesse unilatérale de vente renvoie au point de savoir quelle est la nature de l'engagement du promettant. Le promettant est engagé par sa promesse, il a promis de vendre au profit du bénéficiaire. [...]

[...] Cas pratique 2 : Le cas qui nous est soumis traite de la promesse unilatérale de vente. En l'espèce, une promesse unilatérale de vente a été consentie le 15 juin 2011 pour une durée de 4 mois. Le délai imparti au bénéficiaire pour lever l'option expire donc le 15 octobre 2011. Le promettant rétracte sa promesse unilatérale de vente le 21 septembre 2011 et en informe le bénéficaire qui décide malgré tout de lever l'option le 4 octobre 2011. En l'espèce, on assiste à une levée de l'option dans le temps préalablement prévu pour cela mais qui est précédée par une rétractation fautive de la promesse unilatérale de vente par le promettant. [...]