Les principales différences entre le droit commun du bail et le bail d'habitation - publié le 24/02/2012

Thèmes abordés

Différences, droit commun, bail, bail d'habitation, contrat

Résumé du document

Le louage de chose (défini par l'article 1709) c'est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Les parties sont dénommées bailleurs, locateurs ou loueur ; et d'autre part le locataire ou le preneur.
Le droit commun, c'est celui qui s'applique en l'absence de toute autre règle qui y dérogerait. C'est le droit qui s'applique normalement. Tout ce qui n'est pas régi par le droit spécial serait soumis au droit commun.
Aujourd'hui, on constate un émiettement des contrats spéciaux. Les contrats spéciaux, comme le bail, deviennent de plus en plus spéciaux.

Extraits

[...] C'est le droit qui s'applique normalement. Tout ce qui n'est pas régi par le droit spécial, serait soumis au droit commun. Aujourd'hui, on constate un émiettement des contrats spéciaux. Les contrats spéciaux, comme le bail deviennent de plus en plus spéciaux. Le bail dispose d'un droit commun, mais aussi de régime spéciaux comme celui des baux d'habitation. Et ces régimes spéciaux sont là pour protéger le preneur à bail, pour lui procurer une stabilité dans la durée et dans le prix du loyer notamment. [...]

[...] En effet, en pratique, il est d'usage d'établir un contrat de bail sous la forme authentique, ou d'enregistrer l'acte sous seing privé. Cela permet de garantir une date certaine qui sera notamment opposable au nouveau propriétaire de l'immeuble loué. Dans le droit du bail d'habitation, l'écrit est obligatoire. C'est l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Le contrat sera donc établi soit par un notaire, soit par un acte sous seing privé conformément aux dispositions de l'article 1325 du Code civil. Toutefois, aujourd'hui, la doctrine majoritaire admet la validité du bail verbal. [...]

[...] Lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, cela vaut offre de vente au locataire. Le bailleur ne peut pas s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à un locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont faibles sans qu'un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert. Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 60 ans ou si ses ressources annuelles sont faibles. [...]

[...] Mais alors, quelles sont les principales différences entre le droit commun du bail, et le bail d'habitation ? Les différences entre le droit commun du bail et le bail d'habitation ont pour but avant tout de protéger le preneur et ces différences se traduisent essentiellement par un formalisme accru (II). I Des différences ayant pour but de protéger le preneur Les différences entre le droit commun du bail et le bail d'habitation ont pour but de protéger le preneur à bail. [...]

[...] Pour le droit commun du bail, la durée est librement fixée par les parties, mais ne peut excéder 99 ans (pour les baux emphytéotiques). Le contrat de bail ne peut être perpétuel à peine de nullité. Mais également, le bail peut-être conclu pour la vie durant (cass 3ème civ 10 mars 2010). Soit la durée est déterminée, et le contrat ne saurait être résilié avant la survenance du terme stipulé dans le contrat. Soit cette durée est indéterminée et le contrat ne peut être résilié qu'à l'issu d'un préavis et non ad nutum (sur la simple volonté d'un seul). [...]