La copropriété et le droit

Résumé du document

Cours complet sur la copropriété de 14 pages.



On est propriétaire d'un entier terrain et on veut en vendre un morceau : on va avoir divers formalités à faire ; dans cette situation, l'acquéreur ne se retrouve pas dans un régime d'indivision, ni de propriété sur sa partie de terrain ; si on le vendeur découpe le terrain pour que l'acquéreur puisse construire dessus, s'ajoutent des problèmes d'urbanisme ; quand on est propriétaire d'un terrain, on est propriétaire du dessus et du dessous : on est donc jamais propriétaire d'un terrain mais d'un volume immobilier.





I/ Remarques générales

II/ Incidences de la copropriété lors de la vente de l'immeuble

Extraits

[...] Pour les appels de fonds liés à des travaux votés : problème lorsqu'il y a plusieurs appels de fonds étalés dans le temps pour les même travaux : le vendeur à payé les 1ers, il y a ensuite la vente : l'acquéreur doit donc payer les suivants. Apurement des comptes en fin d'exercice : une copropriété dont exercice comptables sont par an : en fin d'exercice, il fait approuver les comptes de l'année écoulée : s'il a trop demandé au titre des provisions, il rend ; sil n'a pas assez demandé : il réclame ; pour rendre ou réclamer, il le syndic le fera auprès de celui qu'il connaît comme propriétaire. Il n'y a aucune restitution à faire entre vendeur et acquéreur. [...]

[...] Pour l'état daté : le fait de le faire génère des frais : le syndic va le faire payer : la pratique en France, avant, était de faire payer l'état daté par le vendeur; la Ccass a condamné cette pratique en Octobre 2005 : le contrat de syndic est fait entre le syndicat et les copropriétaires et le vendeur est un tiers. Donc le syndic ne peut pas demander au vendeur de payer l'état daté. Cependant, la loi ENI est venue abattre cette jp dans l'art 10-1 loi 65 précisant que le vendeur doit payer les frais. la répartition des charges et des travaux Les dettes de charges sont des dettes personnelles qui pèsent sur le propriétaire et non sur le lot. C'est celui qui est propriétaire à la date d'exigibilité qui est redevable de la dette. [...]

[...] La division en volume n'utilise donc pas la méthode de la copropriété. Tout le droit de la publicité foncière est assis sur le cadastre et le cadastre c'est des plan cadastraux donc lors d'une vente du terrain en volume (seulement sur la surface du terrain), on crée des numéro cadastraux ; par contre si on vend le dessus ou le dessous, on ne peut pas avoir de numéros cadastraux ; on a donc créé un document pour la division en volume: état descriptif de division (que l'on retrouve dans la copropriété) mais ce n'est pas la même chose même si c'est le même mot. [...]

[...] La question qui défraye le notariat en ce moment : un lot peut se réduire à la jouissance privative d'une partie commune ?un lot de copropriété ne peut être composé que d'une partie privative et d'une quote- part des parties communes (Ccass 2007) et non se réduire à la jouissance privative d'une partie commune. Une décision d'AG à unanimité de l'article 26 peut supprimer la jouissance privative à la même majorité. La jouissance privative d'une partie commune reste une partie commune donc on ne peut pas faire n'importe quoi. Le droit de jouissance est attaché au lot donc se transmet en même temps que le lot. Art 4 : les parties communes font l'objet d'une indivision forcée et perpétuelle (impossibilité de partage). [...]

[...] Quand le promoteur demande au notaire d'établir un EDD et un RC, il n'est pas envisageable de le faire à partir d'autres choses que les plans du PC (ce ne sont pas les plans d'exécution). L'immeuble doit être conforme au PC et l'EDD doit être conforme à l'immeuble. Le modificatif à l'EDD ne doit être signé que par les personnes concernées par ce document. Cet EDD doit contenir une numérotation des lots continue et ininterrompue. L'EDD doit décrire chacun des lots. Le plan annexé nous en dira plus : il faut donc toujours voir ce plan. [...]