Le contrat de construction immobilière: entre complexité, intangibilité et responsabilité

Thèmes abordés

Contrat de construction immobilière, complexité du contrat de construction immobilière, intangibilité du contrat de construction immobilière, responsabilité du contrat de construction immobilière, droit immobilier

Résumé du document

L'article liminaire renvoie au droit commun du contrat de construction immobilière, « contrats sur devises de marché ». Ces articles rédigés en contemplation du contrat de construction immobilière sont aujourd'hui les seuls articles 1792, 1793 et 1799-1. A côté du Code civil, de nombreux textes sont intervenus en la matière, notamment les lois du 3 janvier 1967, du 16 janvier 1971 et du 4 janvier 1978 (SPINETA). La pratique a elle-même produit une norme importante d'usage quasi-systématique, dite NFP 03011.

Extraits

[...] La Cour de cassation a considéré en 2006 que les règles de la norme AFNOR ne peuvent pas prévaloir sur les règles légales. L'article 1793 va donc s'appliquer aux travaux supplémentaires. §3 : La responsabilité des « constructeurs » Cette matière a été refondue par la loi SPINETA de 1978 et l'obligation d'assurance. Dès 1971, il était permis une retenue par le maître de l'ouvrage de du prix forfaitaire pendant un an pour garantir contre une éventuelle responsabilité du constructeur. [...]

[...] Cette garantie n'a pas lieu lorsque le constructeur prouve l'absence de faute. L'article 1792-1 prévoit une prescription décennale courant à partir de la réception de l'ouvrage. La garantie biennale de l'article 1792-3 La garantie court pendant deux ans à partir de la réception. Elle vise tous les vices ou dommages qui se caractérisent par un mauvais fonctionnement d'un élément d'équipement. La garantie de parfait achèvement Elle est prévue par l'article 1792-6 al.2. Cette garantie couvre les vices apparents ayant fait objet de réserves et tous les désordres relevés dans l'année de la réception et notifiés par écrit dans cette même année. [...]

[...] Ce qui est intangible est le couple prix/marché. La question est sensible en matière immobilière, puisque l'article 1793 dispose que l'entrepreneur ne peut donner aucune augmentation de prix si les changements n'ont pas été autorisés par écrit et le prix convenu avec le cocontractant. La portée de l'article 1793 Ce texte porte une dérogation au régime général de la preuve (L.110-3 Code de commerce). Il impose la rédaction d'un écrit pour toute augmentation de prix. C'est exceptionnel : Le maître a demandé des modifications de travaux qui ont été exécuté, mais elles ne seront rémunérées que si les travaux et leur prix a été fixé par écrit. [...]

[...] Toute construction immobilière suppose donc l'intervention d'un grand nombre de corps de métier différents. C'est pourquoi qu'on découpe le marché en lots. Les tâches sont en outre enchevêtrées, les erreurs des uns seront les sources des malfaçons des autres. Ceci crée donc une obligation particulière de dialogue et de coopération (Com novembre 1983). Le devoir de conseil s'étend aux entrepreneurs entre eux. C'est intéressent comme ainsi on est tenu d'obligations issues du contrat envers des personnes avec lesquelles on n'a jamais contractées, des tiers. [...]

[...] Mais le maître de l'ouvrage peut aussi être un promoteur immobilier. La philosophie est différente dans les deux cas. On rencontre souvent un deuxième personnage, le maître d'œuvre ou le maître d'ouvrage délégué. C'est un mandataire du maître de l'ouvrage qui va suivre le bon déroulement du chantier (p.ex. architecte, bureau d'études techniques). Ensuite, un troisième personnage sera le ou les entrepreneurs. Il faut distinguer les prestataires de services intellectuels (architecte, bureaux) et les prestataires de services matériels (ouvriers). Les corps de métier peuvent intervenir en co-traitance (engagés conjointement en vertu de contrats distincts les liant chacun au maître de l'ouvrage) ou en sous-traitance (d'un entrepreneur principal qui connaît seul le maître de l'ouvrage). [...]