La cession de terrain contre remise de locaux

Thèmes abordés

Cession de terrain, remise de locaux, d'application des VEFA, double vente, dation en paiement

Résumé du document

Un promoteur cherche un terrain et au lieu de l'acheter on va trouver un système pour qu'il obtienne des droits sur ce terrain sans l'acheter pour effectuer son programme : idée est d'éviter la vente.
Ce peut être des locaux existants ou des locaux à construire.
Le cédant est le propriétaire initial du terrain et le cessionnaire est le promoteur.
Le promoteur est généralement une société de construction-vente.

Extraits

[...] Section 4 : La réalisation pratique de l'opération Il y a des précautions à prendre à 2 stades Précautions au niveau des difficultés préalables - Forme de la société : Dans la grande majorité des situations, le partenaire du cédant est une société de construction : ( très souvent il s'agira d'une société de construction vente (L211-1 CCH : l'objet de ce type de société est de construire en vue de la vente aux accédants à la propriété). Dans ce cas il n'y a pas de vente : les locaux à remettre au cédant ne sont pas transférés d'où absence de vente. [...]

[...] Le cédant est le propriétaire initial du terrain et le cessionnaire est le promoteur. Le promoteur est généralement une société de construction-vente. On a 2 possibilités : - soit le promoteur s'engage à remettre en échange des locaux qu'il a déjà construits - soit il va lui remettre des locaux qu'il va construire généralement sur le terrain que le cédant lui procure. On n'a pas en la matière à appliquer les R de la VEFA et même si on est en secteur protégé. [...]

[...] Le praticien devra monter la convention de toute pièce : on a pas de modèle. Le transfert de propriété du terrain emporte la présence de toutes les garanties prévues par le CC : garantie de vices cachés, garantie d'éviction. En revanche, le privilège du vendeur ne peut jouer (on est pas dans une vente) : on doit donc prévoir une garantie équivalente : l'hypothèque conventionnelle parait la plus adaptée dans ce cas là. En cas de difficulté, l'action résolutoire de la vente (art1654CC) ne sera pas envisageable. [...]

[...] Une fois ces écueils positionnés, il reste à rédiger. On a pas de formule très solide mais beaucoup de bricolage. Le pire est pour l'avant contrat : le problème principal est l'indétermination de l'objet. Si on a convenu la vente du terrain contre 3 appartements que l'on va bâtir, quelle fraction du terrain doit être vendue ? comment la calculer ? on doit regarder les millièmes de l'EDD : cohérence entre la fraction cédée et le nombre de millièmes reçus :ça doit correspondre. [...]

[...] un associé peut remettre un terrain en contrepartie des titres ? En se fondant sur un art sur la société coopérative (L213-9 CCH), la jp a admis qu'une remise immédiate de terrain par un associé contre remise de locaux futurs via des parts sociales, entrait dans le champ d'application de ces sociétés. - Les conventions préparatoires : Les parties rédigeront les contrats destinés à orienter la nature et le contenu de leurs obligations en tenant compte des incertitudes liées au droit de l'urbanisme. [...]