Les aménagements conventionnels des obligations de délivrance et d’entretien du bailleur

Thèmes abordés

Aménagements, conventionnels, obligations de délivrance, entretien, bailleur, contrat de location

Résumé du document

Le bailleur a quatre obligations principales. Il a une obligation de délivrance de la chose, une obligation d'entretien, une obligation de jouissance paisible, et une obligation de sécurité. Ces obligations peuvent faire l'objet d'aménagements conventionnels, et en l'espèce nous traiterons de l'obligation de délivrance, et de l'obligation d'entretien (appelée également clause-travaux) du bailleur.
L'aménagement c'est l'agencement. Ce sont les parties au contrat qui vont décider elles-mêmes quelles sont leurs obligations respectives à la convention. Une convention est un accord de volonté conclu entre des personnes pour créer, modifier, éteindre des obligations ou transférer des droits.
Le bailleur a donc des obligations. Le bailleur, c'est la personne qui donne à bail, qui cède à quelqu'un la jouissance d'une chose pour un temps limité et moyennant un certain prix.

Extraits

[...] L'aménagement de l'obligation de délivrance est donc possible. Mais qu'en est-il de l'aménagement de l'obligation d'entretien ? B L'aménagement de l'obligation d'entretien Le bailleur est tenu en principe d'entretenir la chose louée afin de préserver l'usage de la chose conformément à sa destination. Le bailleur doit donc procéder aux réparations dues à l'usure normale, aux outrages du temps ; mais il doit aussi procéder aux réparations non locatives (autres que l'usure normale). Une clause qui aménagerait cette obligation d'entretien permettrait au bailleur de se voir également alléger de certaines de ses obligations, puisqu'il n'aurait pas besoin de réaliser toutes les réparations dues à l'usure normale, ni aux réparations non locatives. [...]

[...] La réponse à ces questions va permettre de délimiter les devoirs du bailleur et du preneur. Cela va permettre également de faire référence à la législation, mais aussi à la jurisprudence qui a rendu plusieurs décisions sur ce sujet. Ainsi, les aménagements des obligations du bailleur sont possibles mais sont souvent limitées par la loi et la jurisprudence (II). I Les aménagements possibles des obligations du bailleur Au regard des textes législatifs et de la jurisprudence en vigueur, les obligations du bailleur peuvent être aménagées : il s'agit d'abord de l'aménagement de l'obligation de délivrance et ensuite de l'aménagement de l'obligation d'entretien A L'aménagement de l'obligation de délivrance Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, c'est-à-dire de la mettre à disposition de la date convenue. [...]

[...] La première de ses obligations, l'obligation de délivrance, c'est la remise de la chose conforme aux stipulations du contrat de bail. Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, c'est-à-dire de la mettre à disposition de la date convenue, comme l'indique l'article 1719 alinéa 1er du Code civil. C'est une obligation de résultat. Le bailleur a également une obligation d'entretien, c'est sa deuxième obligation. Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (comme l'indique l'article 1719 alinéa 2 du Code civil). [...]

[...] II La limitation des aménagements des obligations du bailleur Bien qu'autorisés, ces aménagements des obligations du bailleur restent néanmoins encadrés par la loi et la jurisprudence. D'abord, l'obligation de délivrance est d'ordre public Et ensuite, la clause aménageant l'obligation d'entretien du bailleur doit respecter un certain formalisme A L'obligation de délivrance, une obligation d'ordre public, et soumise à certaines exceptions Cela a été vu, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 9 juillet 2008, a admis la licéité des clauses venant aménager l'obligation de délivrance du bailleur. [...]

[...] C'est ainsi que la Troisième chambre civile, le 20 février 1996, a estimé qu' à défaut pour les parties d'avoir expressément prévu les modalités d'exécution de la clause, la clause est réputée nulle et non avenue. Parce qu'elle permet de déroger à l'obligation de délivrance pensant sur le propriétaire, la clause doit être rédigée par écrit, et dépourvue de toute ambiguïté. Ainsi, l'aménagement conventionnel des obligations de délivrance et d'entretien du bailleur sont possibles, mais ils sont soumis à un certain nombre de formalisme et de règles, qui visent à protéger le preneur à bail. Le bailleur ne peut pas réellement s'exonérer totalement de ces obligations. Il peut les réduire, mais pas les supprimer totalement. [...]