Les relations entre le notaire et le syndic de copropriété

Résumé du document

Les relations entre le notaire et le syndic de copropriété, exposé de droit immobilier



Le décret du 27 mai 2004 modifie le décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces textes attirent l'attention sur les obligations et responsabilités respectives du notaire et du syndic relativement à l'accomplissement des formalités et à l'établissement des diagnostics qui accompagnent la vente d'un lot de copropriété.





1. Signature de l'avant contrat:

2. Entre l'avant contrat et l'acte authentique:

3. signature de l'acte authentique

4. une fois l'acte de vente signé...

Extraits

[...] est une règle d'ordre public à laquelle on ne peut déroger. Cette notification doit être faite au domicile élu du vendeur désigné dans la notification. La jurisprudence déclare nul et de nul effet une opposition faite par simple lettre. Un notaire qui recevrait une opposition du syndic revêtant une autre forme que l'acte extra judiciaire n'aurait pas à en tenir compte dans la délivrance du prix, l'opposition étant inexistante. Le délai de 15 jours compte à compter de la réception de l'avis de mutation. [...]

[...] Ces conventions sont inopposables au syndic. Portée: L'état daté permet d'une part au vendeur de déterminer avec précisions les dettes qu'il aurait à l'égard du syndic, et d'autre part à l'acquéreur d'apprécier les dépenses de copropriété qui seront attachées à son lot, notamment les appels de fond auxquels il devra faire face dans un futur proche. Notaire et vendeur doivent faire diligence pour le faire établir par le syndic. Ce document permet à l'acquéreur de compléter utilement les renseignements qu'il a pu obtenir de son vendeur. [...]

[...] Vocabulaire: La collectivité formée par l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble s'appelle le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat a la même capacité juridique qu'une société. Il se réunit chaque année et cette réunion s'appelle l'assemblée générale des copropriétaires. Elle prend les décisions importantes pour l'année à venir (élection du syndic, vote des travaux exceptionnels, etc) et fixe le budget de fonctionnement ,c'est-à- dire le montant de la provision trimestrielle de charges à payer par chacun. Selon la nature des décisions à prendre, la loi fixe à l'assemblée générale des règles de majorité variées et impose même l'unanimité pour les décisions les plus graves. [...]

[...] Deux hypothèses doivent donc être distinguées : En effet, si le vendeur demande au syndic de lui délivrer le certificat de l'article 20 attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, le syndic n'aura pas d'autre issue que de lui délivrer. Au vu de ce certificat, le notaire ayant reçu la vente sera dispensé d'aviser le syndic de la mutation, et le syndic ne pourra donc former aucune opposition sur le prix de vente. En conséquence, le privilège conféré au syndic par voie de subrogation se révèlera totalement illusoire. Si, en revanche, préalablement à la vente, le vendeur ne requiert pas le certificat de l'article 20, le notaire donnera avis de mutation au syndic. [...]

[...] Rien n'oblige le syndic à établir un compte "prorata temporis" . Les renseignements concernant les sommes dues par le vendeur sont donnés "d'une manière approximative et sous réserve de l'apurement des comptes", ce qui doit amener à en relativiser la portée. D'autre part l'article parle des sommes qui “devraient” incomber au nouveau copropriétaire. L'emploi du conditionnel montre que là, encore, les indications données doivent être prises avec prudence. Le texte ajoute, par ailleurs, que les renseignements concernant la "reconstitution des avances" peuvent être donnés manière même approximative”. [...]