Droit de la promotion immobilière Dalloz 2009

Thèmes abordés

droit, immobilier, contrat, promotion, immeuble, constrution

Résumé du document

Droit de la construction immobilière dans l'esprit du code civil de 1804 n'était rien d'autre qu'une application parfois particulière mais relativement banale du droit des contrats qui intervient lorsqu'une personne décide d'avoir recours à un entrepreneur : contrat de louage d'ouvrage (=édifice d'un immeuble). Puis le contrat de vente lorsque la personne qui a édifié l'immeuble ne l'a pas fait pour elle mais pour le vendre ensuite.
Cette vision classique du droit de la construction immobilière était suffisante jusqu'à la deuxième moitié du 19ème car elle était adapté à la construction de maison rural. Mais cette approche s'est avéré insuffisante par la suite car avec l'urbanisation qui a entrainé une rareté des terrains disponible et qui en augmente considérablement le coup on a eu de plus en plus recours à la construction d'immeuble collectif. Cette construction a entrainé une évolution en droit des biens car elle a donné lieu au statut de la copropriété qui était plus approprié à la gestion de ces immeuble qu'a l'indivision qui était la seule prévu par le code civil.

Extraits

[...] La JSPR a hésité : aujourd'hui, elle permet la prise en charge de ces deux dommages à que la garantie soit mise en œuvre dans le délai décennal. A cette peut être réparé au tire de la garantie décennale si on prouve qu'effectivement à terme (même après les 10 ans) compromet la solidité et rend l'immeuble impropre à sa destination La garantie s'applique t'elle également au dommage consécutif ? Les dommages consécutives ce ne sont pas ceux qui affecte a proprement parlé l'ouvrage mais ce qui en résulte. [...]

[...] Autrement dit, la JSPR a fait peser sur le promoteur une responsabilité de plein droit pour les malfaçons apparaissant dans l'ouvrage. A cette occasion la JSPR a défini le promoteur immobilier comme celui qui a l'initiative et le soin principal de l'organisation étant rappelé qu'il peut s'agit d'un groupe de personne. Aujourd'hui cette JSPR a perdu l'importance qu'elle avait initialement car le vide de responsabilité qui avait motivé cette évolution JSPR n'existe plus. Aujourd'hui les sociétés de vente et d'attribution qui on succédé aux sociétés de la loi de 1938 en cour une responsabilité généralement suffisante pour protéger l'accédant à la propriété. [...]

[...] D'où le risque pour l'entrepreneur de ne pas être payé en cas de faillite du MO. Certes l'article 551 n'est pas d'OP si bien que les parties peuvent y déroger par une clause de réserve de propriété qui retarde le transfert de propriété jusqu'au paiement total du prix. C'est ce qu'on a fait parfait par le passé mais la pratique ne c pas généralisé car les banquiers refusaient de financer des W au maitre de l'ouvrage si la construction échappait à leur emprise (si entrepreneur reste proprio). [...]

[...] Le terme de désordre est extrêmement large, il peut s'agir : o de vice ou de malfaçon (mauvaise exécution de certains travaux) o il peut s'agir de défaut de conformité Le fait que des désordres puissent relevé également des garanties décennales ou biennales n'empêche pas la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement. Donc si le délai d'un an est écoulé, le MO pourra avoir d'autre recours si les des autres sont réunies. La loi précise que les défauts d'isolation phonique relève de la garantie de parfait achèvement. [...]

[...] Et ce sont donc des éléments d'équipement couvert par la garantie décennale. La JSPR confirmé aujourd'hui par l'ordonnance de 2005, a cependant toujours refusé la qualification d'élément d'équipement indissociable aux éléments d'équipement industriel (machine équipent une usine) non pas pour des raisons d'interprétation des mots mais parce que ces éléments d'équipements industriels ne sont pas couvert par l'assurance obligatoire constructeur donc la JSPR essaye de faire coïncider le domaine de la garantie décennale avec l'assurance. Quant à la notion d'indissociabilité, la loi précise que l'élément d'équipement est indissociable lorsque ça dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou élément de matière de cet ouvrage. [...]