Le droit de préemption du locataire

Résumé du document

Le droit de préemption du locataire, exposé de droit immobilier



La loi n° 82 526 du 22 juin 1982 avait assorti le congé sur la décision du bailleur de vendre le logement d un droit de préemption au profit du locataire dont les conditions d'exercice avaient été définies par l'article II de cette loi. Apres quelques hésitations la loi du 23 décembre 1986 maintenu ce droit mais uniquement en conséquence des congés pour vendre notifiés pendant la durée de la période transitoire. De la disposition du 3° alinéa de l'article 22 selon laquelle en cas de congé pour vendre le droit de préemption du locataire prévu ledit article restait applicable.





I- LE DOMAINE DU DROIT DE PREEMTION EN CAS DE CONGE POUR VENDRE :

II- LE MECANISME DU DROIT DE PREEMPTION :

Extraits

[...] Il doit mentionner à peine de nullité, le nom ou la dénomination sociale du propriétaire, les coordonnées du mandataire ne suffisant pas. En présence d'époux commun en biens et si le bien commun vendu est commun, le congé n'est valable que si il est délivré par les deux conjoints. En cas de démembrement de propriété, du bien loué, il doit être délivré conjointement par l'usufruitier et le nue-propriétaire puisqu'il vaut offre de vente. Enfin, lorsque le bien concerné est indivis, le congé doit émaner de tous les indivisaires. [...]

[...] Le destinataire du congé : Le congé doit être adressé au locataire. Lorsque le bailleur a consenti deux baux sur des lots différents à un même locataire, chaque bail doit, à peine de nullité, donner lieu à un congé distinct sauf à démonter l'indivisibilité des deux conventions ou celle des locaux constituant le logement du locataire. En cas de décès du locataire, ou d'abandon du domicile par lui, le congé devra être adressé à ceux qui peuvent prétendre à la poursuite du bail. [...]

[...] Il évite la reconduction tacite du bail. Il faut ici préciser que le congé peut être donné plus de 6 mois avant l'expiration du bail mais il ne prendra effet qu'au terme du bail. De plus, les conditions de validité d'un congé pour vendre sont strictement définies par la loi. Notamment et sauf cas particulier, le bailleur ne peut pas délivrer un congé pour vendre à une personne de plus de 70 ans qui dispose de faibles revenus. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer : - le motif du congé, c'est-à-dire l'intention de vendre, - le prix et les conditions de la vente projetée, Il doit également informer le locataire de son droit de préemption. [...]

[...] Une lettre recommandée avec avis de réception ou un exploit d'huissier s'impose donc. L'acceptation de l'offre a pour effet de prolonger le contrat de location jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. D. La réalisation de la vente : Le délai de réalisation de l'acte de vente imparti au locataire est de deux mois lorsque le locataire n'a pas fait état de son intention de recourir à un prêt et de quatre mois dans le cas contraire. Ce délai court à compter de la date d'envoi de la réponse au bailleur. [...]

[...] 1994) Il n'y a pas de hiérarchie entre les deux droits de préemption. Supposant la délivrance d'un congé, le droit de préemption, prévu par l'article 15, II de la loi du 6juillet 1989, ne peut être invoqué que par des locataires de logements auxquels cet article est applicable ou dont les contrats de location sont régis par cette loi. C'est ainsi, notamment, qu'il n'y a pas lieu à droit de préemption, faute que l'article 15 soit lui-même applicable, pour les locataires de logements appartenant aux organismes d'HLM ou régis par la loi du 1er septembre ou conventionnés . [...]