Droit immobilier comparé

Thèmes abordés

Droit immobilier comparé, règles nationales protectrices, acquéreur particulier non professionnel, Common Law, droits immobiliers de tradition romaniste

Résumé du document

Le développement de ces règlementations protectrices est un phénomène général dû à plusieurs facteurs :
- Démocratisation de l'accès du marché immobilier aux particuliers grâce au législateur porté par une idéologie de propriété immobilière pour tous.
- Contexte économique des 30 glorieuses donc prospérité puis accès au crédit.
- Professionnalisation du métier de promoteur immobilier et du développement des possibilités de commercialisation des services liés à la construction.
- Techniques de pré financement de l'ouvrage à construire par l'acquéreur non professionnel.
Le développement de ces règlementations répond à un besoin de protection du non professionnel face aux techniques de préfinancement de l'ouvrage à construire. Opérations de droit privé par lesquelles le particulier accède à la propriété d'une habitation nouvelle en effectuant des versements avant achèvement de cette habitation. Développement de comportement spéculatif, voire mal honnête, lorsque le promoteur construisait pour autrui donc il a fallu réglementer ce « far ouest » immobilier du particulier non professionnel face au promoteur.

Extraits

[...] Le caractère du prix fixé dans la convention est définitif sauf si la convention prévoit des modalités de révision (ex : indexation). Le consommateur bénéficie d'une garantie d'achèvement, deux hypothèses : - Le cocontractant de l'acquéreur est un entrepreneur agrée au sens de la législation belge des marchés publics Dans ce cas, l'entrepreneur agrée doit fournir un cautionnement pour protéger l'acquéreur en cas de faillite ou d'insolvabilité éventuelle ; le montant du cautionnement est fixé à du prix du bâtiment. [...]

[...] Cette formule traditionnelle s'accompagne du recours à un entrepreneur (entreprise générale). Ces opérations immobilières ne sont pas réglementées, car il n'y a pas de CPI. Le phénomène de la promotion immobilière est profondément encré en Belgique depuis 50 ans. Le législateur n'a jamais organisé un régime spécifique gouvernant un CPI en dépit de la volonté de la doctrine. La question se pose de savoir s'il y aurait des contrats innomés de promotion immobilière : question discutée. (Pas de CPI sui generis en droit Belge selon l'auteur). [...]

[...] Ce certificat permet de déterminer la date d'achèvement des travaux et notamment de déclencher le jeux des clauses pénales présentes au contrat. Elle marque la fin de la période de référence par laquelle on attribut des dommages et intérêts sanctionnant les éventuels retard et point de départ de l'action en réparation des vices cachés. A l'expiration d'une période de 6 à 12 mois à compter de cette date, on dresse un certificat final qui constitut la preuve irréfutable que les travaux ont été exécutés conformément au contrat. [...]

[...] Pas de droit de la construction législatif. Les évolutions les plus marquantes sont d'origine jurisprudentielles notamment concernant la responsabilité extra contractuelle. Responsabilité à l'égard des tiers Arrêt MURPHY vs BRENTWOOD DISTRICT COUNCIL de la chambre des lords de 1991. La responsabilité extra contractuelle de l'entrepreneur ne sera engagée vis à vis des tiers que si le dommage subi par ce tiers est un dommage à caractère physique ou matériel, s'il n'est de nature que purement économique, ou si le propriétaire connaissait déjà le défaut avant que celui ci ne se produise, la responsabilité de l'entrepreneur ne peut pas être engagée vis à vis du tiers. [...]

[...] - Quant au type de garantie qu'elle procure à l'acquéreur Responsabilité de l'acquéreur non professionnelle de construction concernant les acquisitions d'appartements sur plan Cela représente la moitié du marché. Acquisition sur plan d'un immeuble à bâtir ou à peine construit. Les opérations essentielles sur le marché sont les opérations d'acquisition d'appartements sur plan ou appartements clefs sur porte. Il n'y a pas en droit belge, d'équivalent au CPI, même s'il existe en droit, un courant doctrinal en faveur de la reconnaissance d'un tel contrat nommé par le juge. [...]