Droit des contrats – Les promesses de vente

Thèmes abordés

Droit des contrats, promesses de vente, promesse unilatérale, promesse synallagmatique, formation

Résumé du document

Classiquement, la promesse de contrat est associée à la seule formation du contrat de vente pas il existe en droit des contrats différentes promesses, notamment pour l'achat, le bail et le prêt. Rapportée à la vente, on distingue généralement deux catégories génériques de promesses. D'une part la promesse unilatérale de vente qui se caractérise par le fait qu'une seule des parties s'engage juridiquement tandis que l'autre bénéficie d'une faculté de choix (une option). D'autre part, la promesse synallagmatique de vente qui vaut quasiment vente dans la mesure où les deux parties au contrat s'engagent dès l'origine au futur contrat de vente.

Extraits

[...] Le décès du promettant n'est pas de nature à affecter la PUV car ses héritiers seront à leur tour tenus de la respecter alors que dans l'offre de vente, le décès de l'offrant entraine la caducité. La PUV est irrévocable unilatéralement par le promettant. Au cas où ce dernier viendrait à révoquer son engagement, la promesse pourra faire l'objet d'une exécution forcée au profit du bénéficiaire. A l'inverse, la révocation d'une offre de vente est toujours valable tant que celle-ci n'a pas encore été acceptée. [...]

[...] Chapitre 1 La Promesse unilatérale de vente La promesse unilatérale de vente (PUV) se définit comme la convention par laquelle une personne (le promettant) s'engage à conclure un contrat de vente à des conditions déterminées dès l'origine au profit d'une autre personne (le bénéficiaire) qui reste libre, sans avoir à se justifier, de conclure ou non le contrat. Cette définition entraine différentes observations qui doivent permettre d'isoler la promesse unilatérale de vente de plusieurs autres formules contractuelles voisines. La promesse unilatérale est juridiquement un contrat qui intègre l'accord de volonté du promettant et du bénéficiaire, même si la promesse ne fait naitre d'obligations qu'à la charge du seul promettant. En cela, la PUV doit être distinguée du simple acte unilatéral tel que l'offre de vente. [...]

[...] Attention à ne pas confondre ceci avec une promesse synallagmatique. Dans le cadre d'une PUV, seul le promettant donne son accord de volonté c'est-à-dire son consentement au futur contrat à venir. Le bénéficiaire demeure libre de conclure ou non ce contrat futur. En revanche, dans une promesse synallagmatique, les deux parties au contrat s'engagent dès le départ à contracter, c'est-à-dire l'une à vendre et l'autre à se porter acquéreur. La PUV a un effet juridiquement spécifique et donc distinctif de la promesse synallagmatique : le bénéficiaire de la PUV dispose d'une option pendant la durée de la promesse. [...]

[...] Lorsque la somme d'argent a été versée à titre d'arrhes ou de dédit, ceci donne le droit à une faculté de repentir qui ouvre au bénéficiaire mais aussi au promettant la faculté de ne pas conclure le contrat de vente. Il peut arriver que le versement de cette somme d'argent ne soit assorti d'aucune stipulation contractuelle organisant la faculté de repentir. Ceci implique que les parties ne se sont pas reconnue la possibilité de se délier unilatéralement du contrat. Dès lors, quelle que soit la qualification qui va lui être associée par les parties, cette somme d'argent constitue une partie du prix de vente payée par avance, c'est-à-dire un acompte. [...]

[...] Dans la troisième hypothèse, la vente est formée mais elle va être remise en cause par le jeu d'une condition qui est soit suspensive soit résolutoire. En présence d'une condition suspensive La promesse vaudra vente sous réserve que cette condition suspensive se réalise. Classiquement, parmi les conditions suspensives les plus fréquentes l'on rencontre l'obtention d'un prêt, la purge d'un droit réel quelconque (préemption ou hypothèque), la délivrance d'une autorisation administrative (par exemple un permis de construire). Le contrat de vente demeure valablement formé et seuls ses effets sont retardés et suspendus à la réalisation ou la survenance de la condition suspensive. [...]