Cour de cassation 3ème chambre civile 24 avril 2003

Résumé du document

Commentaire d'arrêt de Droit Privé: Cour de cassation 3ème chambre civile 24 avril 2003 (6 pages)





La propriété est un droit sacré et inaliénable, affirmé dans notre Constitution. Cela explique que le législateur soit si soucieux de sa protection.

Dans le domaine de la vente, l'une des caractéristiques essentielles que doit revêtir l'objet du contrat est son appartenance effective au vendeur. Le vendeur ne peut en principe vendre une chose que s'il en est propriétaire au jour de la vente. Dans l'hypothèse où le vendeur ne serait pas le propriétaire réel de la chose on dit qu'il y a vente de la chose d'autrui. Cette vente de la chose d'autrui est rendue nulle par l'article 1599 du Code civil et elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose était à autrui. Cet article ne prévoit en réalité qu'une protection de l'acquéreur qui risque d'être évincé par le véritable propriétaire. Cependant, une telle vente sera possible sous certaines conditions.



L'arrêt de la Cour de Cassation de la 3ème chambre civile du 24 avril 2003 vient énoncer les conditions à remplir pour qu'une telle vente soit possible.



Dans notre espèce, c'est la promesse d'achat constituant l'avant-contrat d'une vente d'immeuble n'appartenant pas encore au vendeur qui est annulée. Les juges considèrent en effet que le vendeur aurait dû justifier de sa qualité de propriétaire au moment de la régularisation par acte authentique. Ce n'était pas le cas en l'espèce : la vente n'a pu se réaliser et la promesse d'achat est devenue caduque.



Par acte sous seing privé du 23 août 1995, des époux ont consenti à une société immobilière une promesse irrévocable d'achat portant sur un immeuble pour l'acquisition duquel la société bénéficiait d'une promesse de vente valable jusqu'au 16 juin 1996. L'achat par les époux devait intervenir au plus tard dans les 6 mois de l'obtention d'un prêt. A la suite de la levée de cette condition suspensive, les promettants n'ont pas donné suite à la sommation de régulariser l'acte authentique et ont assigné la société bénéficiaire de leur promesse d'achat en annulation de l'acte sous seing privé du 23 août 1995.

Par arrêt rendu le 4 septembre 2001, la cour d'appel de Montpellier a déclaré caduque la promesse d'achat et a condamné la société bénéficiaire de cette promesse à restituer la somme perçue à titre de clause pénale.





I) La validité de la promesse d'achat

II) La preuve de la propriété de la chose

Extraits

[...] Mais la société n'a pas acquis la propriété de l'immeuble durant le délai. La Cour de Cassation rappelle ici expressément qu'il est nécessaire que les parties aient prévu un délai et que le bénéficiaire puisse justifier de la propriété du bien par la levée d'option de la promesse unilatérale de vente dont la société JSI était bénéficiaire. Conséquences de l'absence de propriété La Cour de cassation rejette donc le pourvoi de la société et approuve la CA d'avoir déclaré la promesse d'achat caduque en constatant qu'elle a relevé par motifs propres et adoptés que si les promettants ont exécuté leurs obligations, la société bénéficiaire des promesses n'a au contraire fait preuve d'aucune diligence en ne levant pas l'option de la promesse de vente. [...]

[...] En jugeant le contraire, la Cour d'appel aurait ainsi violé par fausse application de l'article 1599 du Code civil. - Le promettant qui se rétracte engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du bénéficiaire de la promesse et est tenu au paiement de dommages et intérêts, que le montant de ces dommages et intérêts peut être reconventionnellement fixé par une clause pénale. En l'espèce, la société bénéficiaire de la promesse d'achat reproche à la CA de n'avoir pas recherché, comme elle y était invitée, si le refus des promettants de répondre à la convocation pour signature de la vente ne constituait pas une rétractation de leur consentement à l'achat du bien, ce qui justifiait l'allocation à la société de la somme versée par eux lors de la conclusion de la promesse. [...]

[...] Finalement, on peut dire quelques mots de la clause pénale. En effet, la CA a condamné la société à la restitution de la somme perçue à titre de clause pénale et la société le conteste. La société affirme que la CA aurait du rechercher si le refus des époux de répondre à la convocation de signer l'acte de vente ne constituait pas une rétractation de leur consentement à l'achat du bien Si tel avait été le cas, le contrat stipulait que l'indemnité versée par les époux au moment de la conclusion de la promesse serait définitivement acquise pour la SJI. [...]

[...] La validité de la promesse d'achat La vente d'une chose dont on n'est pas propriétaire suppose une promesse d'achat valable et que le vendeur soit devenu propriétaire du bien dans un délai déterminé Les conditions de validité Dans l'acte sous seing privé du 23 août 1995, les époux ont émis une promesse irrévocable d'achat au bénéfice de la société JSI et portant sur un immeuble pour l'acquisition duquel cette dernière bénéficiait d'une promesse de vente jusqu'au 19 juin 1996 Cet acte sous seing privé contenait néanmoins une condition suspensive, à savoir l'obtention d'un prêt par les époux. Une fois ce prêt obtenu, la vente devait être conclu dans les 6 mois suivants. [...]

[...] La Cour de Cassation rappel que la société JSI ne pouvait convoquer les époux X qu'à condition qu'elle soit propriétaire du bien. Cette propriété doit être prouvée par la société et la Cour de Cassation explique dans son attendu par quels moyens doit être rapportée la preuve. La société immobilière doit en effet justifier de tous les documents nécessaires à la réalisation de l'acte authentique. Et donc la société devait faire la preuve de la levée de l'option de la promesse unilatérale de vente dont elle bénéficiait. [...]