Commentaire d'arrêt, conflit bailleur/locataire

Résumé du document

Il s'agit d'un commentaire d'arrêt sur la question soulevée devant la Cour de cassation dans l'arrêt commenté et qui portait sur la restitution de la chose louée en matière de bail immobilier d'habitation et en particulier sur les obligations d'entretien et de réparations locatives incombant au locataire restituant le bien à sa sortie.

Extraits

[...] 3e civ déc n° 93-20.288). Faut-il en déduire que le preneur n'a aucune obligation d'entretien du bien loué dès lors que la dégradation est due à la vétusté et non à un usage anormal ? La jurisprudence est venue apporter des précisions sur les obligations incombant au locataire en la matière. L'obligation du locataire de faire les réparations rendues nécessaires par la vétusté Le locataire est ainsi tenu de faire les réparations rendues nécessaires par la vétusté, même si elles ne sont pas imputables à un usage anormal des lieux (Cass. [...]

[...] La responsabilité du locataire Si l'article 1730 du Code civil fixe l'étendue de l'obligation de restituer que le contrat de location met à la charge du preneur de la chose louée, il ne concerne pas la réparation pouvant incomber au locataire en cas d'inexécution de cette obligation (Cass. ch. mixte avr. 1975). Cependant, dès lors que le locataire ne formulé aucune observation en entrant dans les lieux, celui-ci doit les restituer dans le même état, sauf à démontrer que les désordres constatés sont dus à la vétusté (Cass. 3e civ févr Cass. [...]

[...] En l'espèce, le locataire n'avait pas réussi à apporter des éléments tangibles prouvant une cause extérieure au jaunissement des murs. La Haute Juridiction a tranché en considérant que le preneur ne devait pas pour autant succomber aux réclamations du bailleur. Cette décision du 21 décembre 2017 pourrait apparaître en rupture avec la position prétorienne qui considère que le preneur doit être déclaré responsable si l'origine de la détérioration est demeurée indéterminée. En effet, la position des juges consistait dans cette approche à faire reposer le risque de la jouissance sur le locataire et non le bailleur. [...]

[...] Ainsi, la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 décembre 2017 s'attache à caractériser l'absence de preuve d'un usage anormal du bien loué. Ainsi, un jaunissement des murs ne caractérise en aucun cas un usage anormal, au contraire d'évènements hors du commun tels qu'une fuite de gaz ou un affaissement de terrain, comme les exemples vus plus haut. En définitive, pour pouvoir retenir le dépôt de garantie, la Cour de cassation rappelle ainsi à juste titre qu'il incombe à celui-ci d'être en mesure de prouver l'usage anormal de la chose du locataire. [...]

[...] La même approche a ainsi été adoptée pour un affaissement de terrain provoqué par la rupture d'une canalisation (Cass. 3e civ janv. 2004). Une décision bienvenue, non en rupture mais clarifiant la position prétorienne antérieure Cependant, l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 décembre 2017 ne devrait pas constituer en définitive un revirement de jurisprudence. Loin d'y voir une rupture jurisprudentielle, il faut à notre sens y voir une clarification bienvenue apportée à la nature de l'incertitude. [...]