Commentaire d'arrêt : cassation chambre civile 3 audience publique du jeudi 11 février 2016

Résumé du document

Commentaire d'arrêt : Civ. 3e, 11 février 2016, n° 14-28.152.

Extraits

[...] Commentaire d'arrêt : Civ. 3e février 2016, n° 14-28.152 Le droit des baux tend à encadrer de manière stricte le droit du locataire à suspendre le paiement de son loyer. L'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en constitue une illustration, dans le cas particulier de la location d'une location faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité. En l'espèce, la propriétaire d'un terrain avec hangar et sous-sol l'a donné à bail à usage exclusivement professionnel à un locataire pour une durée de 23 mois, prorogée jusqu'au 30 juin 2008. [...]

[...] II – Les conséquences du non-paiement du loyer du bail professionnel A. La justification d'une procédure d'assignation en paiement et expulsion Face à l'inertie du locataire et notamment au non-respect de ses obligations contractuelles qui découlaient du contrat de bail professionnel, la propriétaire lui avait fait délivrer un commandement de payer un arriéré de loyers s'élevant à la somme de euros avant de l'assigner en expulsion en raison de l'arrivée du terme du bail et, subsidiairement, en résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire. [...]

[...] Un renforcement de l'obligation de payer le loyer et d'exécuter les conventions de bonne foi Non seulement le principe d'exécution de bonne foi des conventions légalement entre les parties de l'ancien article 1134 du Code civil, devenu les articles et 1193 du Code civil, est renforcé par l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 11 février 2016, mais en sus, il apparaît que l'obligation de payer le loyer est très rigoureuse, voire presque intangible. En effet, de tout temps, en vertu des dispositions de l'article 1728 du Code civil, le locataire est tenu de payer son loyer et de ne pas abuser de la jouissance des lieux loués. Les conditions qui encadrent le droit du locataire à suspendre son loyer sont donc rendues très strictes en jurisprudence. [...]

[...] La propriétaire avait également sollicité la condamnation de locataire au paiement des frais de remise en état des lieux à hauteur de euros. L'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris en date du 24 septembre 2014 a rejeté la demande en résiliation du contrat de bail et en paiement d'indemnités d'occupation au motif que le commandement de payer du 17 septembre 2008 ne mentionnait pas la clause résolutoire. La propriétaire déboutée en appel a donc décidé de se pourvoir en cassation. [...]

[...] La suspension du paiement de son loyer par le locataire en cas d'arrêté d'insalubrité Tout d'abord, il ressort des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation que le loyer d'un local déclaré insalubre fait l'objet d'une suspension automatique à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. Alors que la cour d'appel de Paris était venue énoncer, dans un arrêt rendu le 20 novembre 2012, n° 11/08080, qu'une telle suspension de loyer profitait aussi bien au locataire à usage d'habitation qu'au preneur à usage professionnel, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est revenue sur une telle décision dans son arrêt du 11 février 2016. [...]