Commentaire d'arrêt : Cass. 3em ,7 octobre 1998

Thèmes abordés

Bail de la chose d'autrui

Résumé du document

Nous nous trouvons effectivement en l'espèce face à un cas du louage de locaux à usage commercial. Qualifié « bail », le louage de chose, est, selon l'article 1709 du Code Civil, un contrat par lequel une des parties (bailleur) s'oblige à faire jouir l'autre (preneur, locataire ou fermier) d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer.
Notre arrêt de la Cour de Cassation, troisième chambre civile du 7 octobre 1978 à trait a ce contrat de bail, et plus particulièrement à celui de la chose d'autrui, que l'on peut définir comme le bien d'un tiers au contrat.
En l'espèce les faits étaient les suivants :
Un bail a été conclu pour des locaux à usage commercial. Les héritiers du bailleur assignent le preneur en résiliation des baux et en paiement de l'arriéré de loyer, le preneur quant à lui, souhaite obtenir la nullité du contrat de bail pour le défaut de qualité de propriétaire de la chose de son bailleur...

Comme la vente, le bail implique deux éléments essentiels : la chose dont le bailleur s'oblige à faire jouir le preneur, et le prix que le preneur s'engage à payer.
En ce qui concerne la chose louée, l'article 1714 du Code civil dispose qu' « on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. » Si tous les biens peuvent être donnés à bail, on ne peut perdre de vue que le louage est un contrat synallagmatique créant des droits et des obligations personnels relativement à la chose louée.
...Ainsi donc le bail de la chose d'autrui est valable entre le bailleur et le preneur ; il impose au premier une obligation de faire, celle d'assurer la jouissance paisible. Le bailleur quant à lui est tenu de remplir son engagement ; tant qu'il l'exécute et permet au locataire de jouir du bien, celui-ci ne peut se plaindre. Le preneur a donc une obligation de payer les loyers et le bailleur à une obligation de délivrance de la chose avec une jouissance paisible

Extraits

[...] Samain Céleste Droit des contrats spéciaux : Le bail Commentaire d'arrêt : Cass. 3em octobre 1998 « Le bail commercial est soumis aux règles spéciales de la division afférente du code civil sans qu'il soit cependant soustrait à l'application des dispositions du droit commun auxquelles il n'est pas dérogé par ces règles spéciales » Cass septembre 1979. Nous nous trouvons effectivement en l'espèce face à un cas du louage de locaux à usage commercial. Qualifié « bail », le louage de chose, est, selon l'article 1709 du Code Civil, un contrat par lequel une des parties (bailleur) s'oblige à faire jouir l'autre (preneur, locataire ou fermier) d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer. [...]

[...] Le maintien des obligations contractuelles à l'encontre du preneur et du propriétaire apparent de la chose louée. Le fait de louer le bien d'autrui n'influe pas sur la validité du contrat, celui-ci doit donc être exécuté par les parties Le juge sanctionne cette inexécution par la résolution du contrat fondée sur le non respect du principe de bonne foi par le preneur Le respect de la volonté contractuelle des parties Ainsi donc le bail de la chose d'autrui est valable entre le bailleur et le preneur ; il impose au premier une obligation de faire, celle d'assurer la jouissance paisible. [...]

[...] Comme nous l'avons vu en introduction, le louage de chose est un contrat par lequel une des partie (bailleur) s'oblige à faire jouir l'autre (preneur, locataire ou fermier) d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à payer, selon les dispositions de l'article 1709 du Code civil. Comme la vente, le bail implique deux éléments essentiels : la chose dont le bailleur s'oblige à faire jouir le preneur, et le prix que le preneur s'engage à payer. [...]

[...] Deux idées principales ressortent de cet arrêt, il s'agit en premier lieu du fait que la Cour de Cassation rappelle un principe déjà affirmé auparavant, la reconnaissance du bail de la chose d'autrui En second lieu l'arrêt s'attarde sur la volonté du preneur de ne pas respecter ses obligations ce que la cour de cassation sanctionne sur le fondement de la mauvaise foi (II). Le contrat de bail, l'admission par la Cour de Cassation de son application au louage de la chose d'autrui. Le contrat de bail est un contrat permettant la jouissance de la chose louée pas son anéantissement, de ce fait il importe peut que bailleur soit le véritable propriétaire de la chose(A) tant que le preneur n'est pas troublé dans l'exercice de son droit de jouissance L'indifférence de la qualité de propriétaire de la chose dans le contrat de bail. [...]

[...] Mais qu'en est il de la chose d'autrui ? Comme on la vue, le bail n'engendre aucun droit réel sur la chose, ne créant que des droits personnels à la jouissance, il est valable, tout au moins entre parties, même si il porte sur la propriété d'autrui, au contraire de la vente de la chose d'autrui qui est nulle car le vendeur doit transmettre un droit réel sur la chose selon l' article 1599 du Code civil. Contrairement à ce qu'affirme le preneur en l'espèce : « le défaut lors de la conclusion du bail, de la qualité de propriétaire d'une chose louée par le bailleur entraine nécessairement la nullité du bail », le principe de la validité du bail de la chose d'autrui est unanimement admis par les auteurs et par la jurisprudence. [...]