Le bail: La garantie du locataire Civ., 3, 22 oct. 2003

Thèmes abordés

Commentaire d'arret Le bail: La garantie du locataire Civ., 3, 22 oct. 2003

Résumé du document

La notion de tiers a-t-elle toujours été restrictive ou a-t-elle évolué par rapport à la jurisprudence antérieure? Quelles sont les conséquences sur la garantie du bailleur? Cette solution connait-elle des limites?

En statuant ainsi, la Cour de cassation confirme et accentue la conception restrictive de la notion de tiers au sens de l'article 1725 du Code civil (I), ce qui n'est pas sans conséquences sur la garantie due par le bailleur (II).

Extraits

[...] Cependant, lorsque ce trouble émane d'un tiers, la règle est différente. L'article 1725 du Code civil dispose que « le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». En l'espèce, ce n'est donc pas la société Florida (bailleur) qui a causé les troubles à M. X (locataire) mais les clients de MM Y et A (également locataires). [...]

[...] L'inconvénient est qu'il était difficile de faire dépendre la définition du tiers et, par suite, la garantie du bailleur de la manière dont l'auteur du trouble se comportait dans l'immeuble. Une nouvelle qualification de la notion de tiers a donc été donnée par la Cour de Cassation en 1977, qui influera très largement sur la solution de l'arrêt étudié en date du 22 octobre 2003. Le refus de la qualité de tiers au sens de l'art du Code civil, aux clients d'un autre locataire Ce refus est en accord avec la jurisprudence antérieure la notion de tiers ayant été confirmée Une solution en accord avec la jurisprudence antérieure Dans un arrêt du 19 janvier 1977, la Cour de cassation a précisé la notion de tiers en énonçant « qu'en tout état de cause, excédant même les droits découlant de son contrat, le locataire, qui trouble par une voie de fait la jouissance d'un autre locataire, n'est pas un tiers au sens de l'article 1725 du Code civil. [...]

[...] La cour d'appel d'Aix en Provence fait droit à sa demande dans un arrêt du 4 octobre 2001. La société Florida Palace se pourvoi alors en cassation en soutenant que les clients de ses locataires étaient des tiers dont elle n'avait pas à répondre des faits dommageables. Le problème qui se posait donc aux juges de la Haute juridiction était de savoir si les clients d'un locataire, auteurs de troubles et de préjudice à l'égard d'un autre locataire, doivent être considérés ou non comme des tiers au sens de l'article 1725 du Code civil à l'occasion de l'action en responsabilité introduite à l'encontre du bailleur. [...]

[...] Le contrat de louage revêt ici une caractéristique essentielle. En effet, il y a dans ce contrat de louage une obligation pour le bailleur de faire jouir le preneur, contrairement au contrat d'usufruit et de prêt, dans lesquels le propriétaire n'est tenu qu'à laisser jouir l'usufruitier ou l'emprunteur. L'article 1719 du Code civil consacre trois obligations principales du bailleur: la délivrance de la chose, l'obligation d'entretien, ainsi que l'obligation générale de garantie de la jouissance paisible. Dans cet arrêt du 22 octobre 2003, la Cour de Cassation s'intéresse à cette dernière obligation. [...]

[...] Une solution modifiant l'activité locative Cette conception restrictive n'est pas sans conséquence sur la couverture du risque que constitue l'activité locative. En effet, la plus élémentaire des précautions doit conduire le bailleur à souscrire une assurance le couvrant des conséquences dommageables résultant du fait des personnes dont il doit répondre, à l'exclusion des tiers. Jusqu'à présent, il savait que la conception restrictive l'exposait à devoir sa garantie en cas de troubles causés par l'un de ses locataires à un autre, puisqu'elle aboutit de fait à un élargissement du nombre de personnes dont il doit répondre. [...]