Les avants-contrats (promesse de vente)       Civ., 3e, 20 décembre 1994

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Les avants-contrats (promesse de vente)       Civ., 3e, 20 décembre 1994 commentaire d'arret

Résumé du document

Cet arrêt de la 3ème chambre civile affirme que la réitération par acte notarié est un élément non constitutif du consentement des parties (I), par conséquence cela implique donc une exécution forcée de vente découlant de l'obligation de donner du vendeur (II).

Extraits

[...] Cela ne fait pas obstacle à l'obligation qu'à le juge, s'il constate que l'une des parties se refuse à signer l'acte authentique sans motif légitime, de prendre une décision qui en tiendra lieu et permettra à la partie poursuivante de faire publier la vente. Dans l'arrêt étudié, la Cour de Cassation a donc réaffirmé cela. Une partie de la doctrine s'accorde à dire comme, M. Larroumet, que la sanction de la promesse doit être l'exécution forcée. Une décision dont l'influence est conséquente L'arrêt du 20 décembre 1994 a nettement influencé la jurisprudence postérieure. En effet, deux arrêts de 1997 vont tous deux évoquer le problème de l'existence d'une clause de réitération. [...]

[...] Le consentement et la capacité des parties sont requis ; l'objet de la promesse c'est-à-dire l'immeuble et le prix doivent être déterminés et la cause doit être réelle, licite et conforme à l'ordre public et aux bonnes mœurs. En l'espèce, le promettant est donc M. Jarry (vendeur), et le bénéficiaire M. Lionard (acheteur). Les quatre conditions semblent être remplies par M. Jarry et M. Lionard, il y a donc bien l'existence d'une promesse entre les parties. Cependant, la qualification de la promesse semble différente du point de vue du vendeur et de l'acheteur. [...]

[...] Les avants-contrats (promesse de vente) Civ., 3e décembre 1994 Souvent qualifiées d'« avant-contrat », les promesses de ventes sont une pratique mise en œuvre pour préparer une vente d'immeuble. La détermination du moment de formation de la vente est un point essentiel car une fois formé, le contrat de vente ne peut plus être qu'exécuté, spontanément ou de manière forcée, ou résolu, de manière conventionnelle ou judiciaire. En l'espèce, M. Lionard (acheteur), et M. Jarry (vendeur), avaient conclu un compromis de vente d'un bien immeuble par acte sous seing privé. [...]

[...] Il semble alors nécessaire d'évoquer les conditions constitutives d'une promesse assimilée à une vente mais surtout de montrer la présence d'un consentement des parties quant à la chose et le prix Les conditions nécessaires à une promesse équivalente à une vente Une promesse synallagmatique est le contrat par lequel une personne (le promettant) s'engage à conclure un contrat de vente à des conditions déterminées au profit d'une autre personne (le bénéficiaire), qui s'engage à acheter dans ces conditions. Cette promesse est souvent qualifiée de « compromis de vente ». Cette promesse synallagmatique de vente étant un contrat, elle doit remplir les conditions prévues aux articles 1108 du Code Civil. [...]

[...] Le seul consentement des parties suffirait alors à assimiler la promesse à une vente. La Cour de Cassation est ici en accord avec une certaine jurisprudence antérieure. En effet, la 3ème Chambre civile avait déjà le 11 juin 1992 affirmait « qu'il y avait accord sur la chose et le prix », et qu'elle « en déduit a bon droit que la promesse a un caractère synallagmatique et vaut vente ». La clause de réitération ou régularisation par acte authentique par laquelle les parties prévoient que la promesse fera l'objet d'une réitération par acte authentique dans un délai convenu s'analyse en principe comme un terme suspensif. [...]