Les avant-contrats (pacte de préférence) Civ., ch. mixte 26 mai 2006

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Les avant-contrats (pacte de préférence) Civ., ch. mixte 26 mai 2006 commentaire d'arret

Résumé du document

La Cour de Cassation a donc dans cet arrêt du 26 mai 2006, consacré la substitution comme sanction de l'inexécution du pacte de préférence (I), cependant ce revirement reste critiquable quant aux conditions permettant la substitution (II).

Civ., ch. mixte 26 mai 2006

Extraits

[...] Ruini héritier de Mme Adèle obtient une parcelle de terrain de l'immeuble en question, le pacte de préférence lui étant rappelé également. Cependant, le 3 décembre 1985, M. Ruini A vend à la société (SCI) Emeraude cette parcelle de terrain. Mme Y invoque alors en 1992 la violation du pacte de préférence et demande sa substitution dans les droits de l'acquéreur et le paiement de dommages et intérêts. Après un premier jugement, les consorts Y font appel devant la Cour d'Appel de Papeete. Cette dernière rend un arrêt le 13 février 2003, dans lequel elle rejette les prétentions des consorts Y. [...]

[...] La difficulté probatoire de ces conditions La décision de la Cour de Cassation peut fortement être critiquée quant à la preuve de ces conditions. En effet, elles restent très difficiles à prouver. En l'espèce, il est difficile de savoir si la Société Emeraude était au courant ou non du pacte de préférence avant d'acheter le terrain. Et il est d'autant plus difficile de savoir si elle avait eu connaissance de l'intention de Mme bénéficiaire, de s'en prévaloir. L'application de ces conditions reste donc délicate, dans le sens où la preuve ne peut vraiment être apportée. [...]

[...] Ils se pourvoient alors en cassation. La question qui se posait donc à la Cour de Cassation était de savoir si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur? La Haute juridiction s'est donc prononcée sur la question: « Mais attendu que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir; qu'ayant retenu qu'il n'était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme Y avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonné au profit de la bénéficiaire du pacte ». [...]

[...] Depuis ce revirement, si la mauvaise foi est caractérisée, le principe de substitution sera applicable. La nécessité d'une mauvaise foi caractérisée La mauvaise foi nécessaire pour l'application d'une substitution n'est pas prouvée en l'espèce et cette décision va considérablement influencer la jurisprudence postérieure Le refus en l'espèce d'une substitution du bénéficiaire au tiers L'arrêt consacre bien la substitution du bénéficiaire au tiers, à la condition que la mauvaise foi du tiers soit caractérisée. En l'espèce, alors même qu'elle consacre ce principe, la Cour de Cassation refuse la substitution du bénéficiaire au tiers, expliquant que la mauvaise foi de la Société Emeraude n'a point été prouvée. [...]

[...] La réparation du préjudice pourra alors être dans certains cas inadéquate quant au préjudice réellement subit. L'incertitude quant à la réparation du préjudice La Cour de Cassation a donc préféré attribuer des dommages et intérêts comme réparation du préjudice Cette décision s'éloigne du Projet Catala Une solution préférant l'attribution de dommages et intérêts Dans une jurisprudence antérieure, la Cour de Cassation dans un arrêt de 1997 avait déjà appliqué l'article 1142 du Code Civil qui dispose que « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur ». [...]