Cas pratique : Déterminer un type de bail commercial ainsi que son régime

Résumé du document

Monsieur Show exploite un snack à l'entrée d'un complexe de cinéma, dont les horaires d'ouverture coïncident avec ceux du cinéma. Ses clients sont à la fois des habitués des lieux, des salariés du complexe et des clients du complexe. Le bailleur du local où il exploite son snack lui donne congé, exige qu'il libère les lieux sous 6 mois, et ne lui offre pas d'indemnité d'éviction, au motif qu'il ne possède pas de clientèle qui lui est propre. La question qui se pose est donc celle de savoir si le bailleur peut donner congé à l'exploitant sans lui offrir d'indemnité d'éviction ?

Extraits

[...] En l'espèce, le snack de l'exploitant est localisé à la sortie d'un complexe de cinéma. Les clients sont à la fois des habitués, et des salariées et clients du complexe. Les spectateurs sont tellement prépondérants que l'exploitant a volontairement défini ses horaires d'ouverture en fonction de celles du complexe. Cependant, selon la jurisprudence (Civ. 3ème mars 2003 n°01-17.679) si le preneur doit rapporter la preuve de l'existence d'une clientèle propre, celle-ci ne doit pas être prépondérante. Ainsi, on peut déduire de l'accessibilité du snack à des personnes ne venant pas pour le complexe, à l'existence de clients habituels, et à la liberté de fixation des horaires de l'exploitant, l'existence d'une clientèle propre, même si celle-ci n'est pas prépondérante L'inscription au RCS En l'absence d'informations sur l'inscription de l'exploitant au RCS, il convient d'envisager la solution om il ne serait pas inscrit au RCS. [...]

[...] En effet, la jurisprudence différencie les cas où il existe une clientèle propre et les cas où la clientèle n'est pas rattachée à l'exploitant et son fonds. Par exemple, la jurisprudence a déjà pu juger que le public qui fréquente les buffets-buvettes s'étant rendu sur les lieux pour assister aux courses de chevaux, les exploitants ne se constituent pas une clientèle personnelle distincte de celle de l'organisateur des courses (Cass, ass. plén avr. 1970). Pour apprécier l'existence d'une clientèle propre à l'exploitation, plusieurs indices sont utilisés par les juges. [...]

[...] Cas pratique n°2 Monsieur Show exploite un snack à l'entrée d'un complexe de cinéma, dont les horaires d'ouverture coïncident avec ceux du cinéma. Ses clients sont à la fois des habitués des lieux, des salariés du complexe et des clients du complexe. Le bailleur du local où il exploite son snack lui donne congé, exige qu'il libère les lieux sous 6 mois, et ne lui offre pas d'indemnité d'éviction, au motif qu'il ne possède pas de clientèle qui lui est propre. [...]

[...] Ainsi, il doit « payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Des exceptions sont prévues aux articles L145-17 et suivants du Code de commerce. Cela concerne notamment les cas de faute du preneur, ou de travaux du local. Aucun des cas d'exclusion du paiement de l'indemnité d'éviction ne sont applicables en l'espèce. Ainsi, M. Show peut faire valoir, en justice si nécessaire, son droit à une indemnité d'éviction. [...]

[...] Peut-on appliquer le régime des baux commercial si le preneur n'est pas inscrit au RCS ? Selon la jurisprudence, « l'immatriculation du preneur n'est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux que pour le renouvellement du bail » (Civ. 3e, 1er oct. 1997). Plus précisément, « le défaut d'immatriculation du locataire d'un fonds de commerce au RCS à la date de la délivrance du congé au preneur à bail des locaux ou est exploité ce fonds n'est pas de nature à priver ce preneur du bénéfice du statut des baux commerciaux. [...]