Cas pratique en droit immobilier : l'empiétement

Thèmes abordés

Empiétement, cas pratique, droit immobilier, bonne foi, accession, article 545 du Code civil, article 1382 du Code civil

Résumé du document

Mme Dupont vient vous trouver avec le problème suivant. Elle possède une maison au grand jardin au fond duquel elle vient de faire construire une piscine. Son voisin est venu se plaindre auprès d'elle estimant que la piscine empiète sur sa propriété. Mme Dupont fait venir un géomètre qui lui apprend que la piscine empiète bien de quelques centimètres sur le terrain du voisin. Celui-ci n'ayant rien dit durant toute la durée des travaux et l'empiétement étant minime, Mme Dupont décide de lui proposer 3000 euros à titre de dédommagement ce que son voisin refuse la menaçant même de saisir la justice.

Quelle solution pouvez-vous proposer à Mme Dupont ?

Extraits

[...] Aussi on peut affirmer qu'il s'agit d'un empiétement. L'empiétement est défini de la façon suivante: il s'agit «d'une construction sur le terrain du propriétaire, mais qui déborde sur le terrain du propriétaire voisin.» Le propriétaire d'un terrain peut exiger la démolition de la partie du bâtiment qui a été construit sur son propre fond. En effet, selon l'article 545 du Code civil nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité». [...]

[...] On ne peut donc rien tirer de ce point. Autre point intéressant, Mme Dupont affirme que son voisin a attendu la fin des travaux pour se plaindre. La question est donc de savoir si en assistant à la construction et en gardant le silence tout le long le voisin de Mme Dupont n'a pas ici consenti à l'aliénation des quelques centimètres de son terrain concerné . La Cour de cassation a répondu à cette question par la négative de façon continue. [...]

[...] Celui-ci n'ayant rien dit durant toute la durée des travaux et l'empiétement étant minime, Mme Dupont décide de lui proposer 3000 euros à titre de dédommagement ce que son voisin refuse la menaçant même de saisir la justice. Quelle solution pouvez-vous proposer à Mme Dupont? Mme Dupont a fait construire une piscine dans sa propriété. Son voisin estimant que sa piscine empiétait sur son terrain, elle a fait appel à un géomètre qui lui affirmé que cela était bien le cas pour quelques centimètres. Nous pouvons commencer par affirmer qu'il ne s'agit pas là d'une accession. [...]

[...] Conclusion : Il semblerait donc que les juges demanderont la démolition de la partie de la piscine empiétant sur le terrain de son voisin. Si la piscine n'est pas construire dans la terre, celle-ci devra être déplacée et si la construction est dans la terre, une démolition est ç prévoir. L'empiétement ne peut dans tous les cas être toléré. Par ailleurs, le voisin de Mme Dupont pourrait engager sa responsabilité civile., dès lors que celui-ci démontre une faute, un dommage et un lien de causalité entre le dommage et empiétement. [...]

[...] Toutefois l'empiétement était réellement de quelques centimètres, il faut se poser la question de savoir si cela jouerait en la faveur de Mme Dupont. Selon la jurisprudence, il importe peu que l'empiétement soit minime. C'est ainsi ce que nous rappellent les arrêts : Civ. 3e décembre 2001: Bull. Civ. III, 147 et Civ. 3e mars 2002 : Bull. Civ. III, 71, alors que dans ce dernier jugement l'empiétement était d'un demi-centimètre. L'exercice du droit de propriété s'exerce donc même si l'empiétement est minime sans qu'il n'y ait d'abus dans l'exercice de ce droit. [...]