Le bail à réhabilitation et le bail à construction

Thèmes abordés

Bail à réhabilitation, bail à construction, contrat de bail, biens immobiliers, droit de superficie

Résumé du document

Le bail issu du contrat de louage s'est vu depuis plusieurs années très réglementé et a pris la forme de contrat très encadré tels que le bail à réhabilitation et le bail à construction.

Le bail à construction institué par la loi du 16 décembre 1964 avait pour objectif d'associer l'état propriétaire avec la fonction de constructeur. Il s'agissait donc de permettre aux constructeurs de bénéficier de la mise à disposition de terrains à bâtir à des conditions économiques avantageuses.

Le bail à réhabilitation a été mis en place beaucoup plus tardivement par la loi du 31 mai 1990. Il a pour objectif d'améliorer le foncier privé bâti afin de proposer une offre nouvelle de logements aux plus démunis. Le bénéficiaire de bail s'engage à réaliser des travaux d'amélioration dans un délai imparti et à conserver en bon état d'entretien et de réparations les lieux loués à usage d'habitation.

Extraits

[...] II - Les différences Comme nous l'avons précédemment évoquer ces deux contrats montrent en réalité des différences sensibles. Tout d'abord, l'objet même du contrat est sensiblement différent puisque le bail à réhabilitation ne permets qu'une remise en état du bien alors que le bail à construction peut englober jusqu'à une destruction partielle du bien. On a donc un champs d'action du preneur beaucoup plus étendu dans le bail à construction où l'on est le plus souvent sur de la rénovation que sur de la réhabilitation. [...]

[...] Au premier abord, nous pouvons voir au regard de ces définitions que les deux baux présentent de nombreux points communs Mais malgré ces points communs, ces deux contrats se montrent en pratique sensiblement différents. I - Les points communs Ces deux baux sont marqués par des similitudes qui les rassemblent. En premier lieu, ces deux baux confèrent à leur bénéficiaire un droit superficiaire hypothécables et saisissables et ne lui confère aucun droit de maintien dans les lieux. Le droit de superficie est considéré comme issu d'un démembrement de propriété distinguant la propriété du sol et la propriété du fonds. [...]

[...] De plus, le contrat de bail à réhabilitation est conclu pour une durée de douze ans alors que le contrat de construction est conclu pour une durée de dix-huit ans. Ce qui ne représente pas un avantage pour le bail à réhabilitation en réalité puisque cette durée ne permet pas au preneur d'amortir son investissement dans le bien loué. De ce fait le contrat de bail à construction se révèle plus intéressant pour des réhabilitations renforcées. Enfin, la cession du contrat de bail à réhabilitation ne peut se faire qu'avec l'agrément du bailleur et au profit d'un preneur qualifié de la même façon que pour un bail initial. [...]

[...] Il s'agissait donc de permettre aux constructeurs de bénéficier de la mise à disposition de terrains à bâtir à des conditions économiques avantageuses. Le bail à réhabilitation a été mis en place beaucoup plus tardivement par la loi du 31 mai 1990. Il a pour objectif d'améliorer le foncier privé bâti afin de proposer une offre nouvelle de logements aux plus démunis. Le bénéficiaire de bail s'engage à réaliser des travaux d'amélioration dans un délai imparti et à conserver en bon état d'entretien et de réparations les lieux loués à usage d'habitation. [...]