Les formalités notariales des ventes immobilières

Thèmes abordés

Formalités notariales, ventes immobilières, phase des négociations, état civil, pièces cadastrales, documents d'urbanisme, hiérarchie des droits de préemption

Résumé du document

Dans une étude, un dossier de vente commence par la phase des négociations :

- Soit le client a trouvé un acquéreur.
- Soit il n'en a pas trouvé.

S'il a trouvé un acquéreur, on passe à la deuxième phase qu'est l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente).
S'il n'a pas trouvé d'acquéreur, il devra conclure un mandat de vente (exclusif ou pas). Il se situe au stade de la négociation. Par rapport à la déontologie notariale, la négociation est un accessoire de la profession. Elle est très règlementée, car la loi protège les agents immobiliers. Les notaires ont des obligations que n'ont pas les agents immobiliers.
Par exemple : un notaire ne peut pas avoir une vitrine sur rue.

Extraits

[...] Pour les autres, il existe des mentions Répertoire Civil (R.C). C'est une fonction du greffe où sont répertoriées toutes les mesures de protection. Il y aura écrit R.C avec un numéro. Quand on a une mention R.C, il faut contacter le service du répertoire civil, donc écrire au tribunal pour avoir le contenu de la mention. Par exemple : On va nous dire la personne est sous tutelle La mention R.C peut aussi être un changement de régime matrimonial. Si le vendeur est une personne physique mineure, on interroge ses responsables légaux (les deux parents en général). [...]

[...] Cette feuille de présence indique les noms et domiciles de chaque copropriétaire, le cas échéant, de leur mandataire. Elle indique également le nombre de voix dont dispose le copropriétaire présent. En fin d'assemblée, l'AG établit un PV d'AG. Ce PV doit être signé à la fin de la séance (il est fait pendant la séance sinon cela entraine la nullité de la délibération). Le PV va contenir l'intitulé de toutes les décisions prises et le sens des votes. Comment se passe le vote des copropriétaires ? [...]

[...] Le tribunal compétent est ici le TGI. Dans la majorité des cas, la SAFER ne répond pas. De façon actuelle, on s'aperçoit qu'on a de plus en plus de préemption de la SAFER car elle suit les directives de l'Etat pour la protection de l'environnement. Elle va souvent rétrocéder le bien à un jeune agriculteur. Elle est donc un marchand de bien car quand elle préempte et qu'elle revend, elle revend à un prix supérieur qui inclut ses frais. La SAFER passe donc après le preneur en place. [...]

[...] Ainsi, les hypothèques changeront les noms des propriétaires et les impôts à payer. Attention à la mention DA. Le DA ‘document d'arpentage' va constater une division cadastrale. Un terrain peut être divisé en nouvelles parcelles. Par exemple : un terrain de 30 ares nommé 101 est divisé en 2 : 102 et 103 de 15 ares chacun. Avant le modèle 1 avait une validité de 6 mois. Le fait de mettre un modèle 1 périmé peut entrainer le rejet de l'acte en publicité foncière. [...]

[...] L'EDD distingue les lots, distingue chaque fraction d'immeuble etc. Comment fonctionne la copropriété ? Avec l'assemblée générale des copropriétaires, c'est l'organe délibérant qui regroupe l'ensemble des copropriétaires. On a aussi l'organe exécutif qu'est le syndic. On peut aussi avoir un organe de contrôle qui est le conseil syndical. L'organe délibérant qu'est l'assemblée générale est composé de droit de tous les copropriétaires. La propriété des tantièmes leur confère ce droit. Il y a dans la loi, des règles précises de convocation de l'AG. [...]