Les droits de préemption

Thèmes abordés

Droits de préemption, DPU, bail à construction, puissance publique, droit de préemption urbain, commune, Code de l'urbanisme

Résumé du document

Le droit de préemption est un droit qui est donné à une puissance publique de se substituer à un acquéreur éventuel d'un immeuble situé dans un périmètre défini.

En droit de l'urbanisme on a 4 droits de préemption :
- DPU (droit de préemption urbain).
- Droit de préemption dans les Zones d'Aménagement Différé (il y en a de moins en moins).
- Droit de préemption dans les espaces naturels sensibles.
- Droit de préemption des fonds de commerce (droit de préemption à vocation commerciale).

Nous allons essentiellement axer notre étude sur le DPU.

Extraits

[...] On suppose qu'il n'y a pas eu d'action dans les 5 ans : le problème est de savoir quand l'achèvement s'est terminé : on peut déterminer le délai de 3 ans pour agir au moment de l'achèvement de la construction. Le juge si on est dans le délai de 3 ans de la prescription, on peut ordonner la démolition. Le risque est quand même immense. Bien sur il y a la possibilité pour le voisin de demander la démolition de la construction. Sur le plan civil pour le préjudice subi - décennal : 10 ans : art 2222 du Code civil. [...]

[...] Dans ce cas, on doit solliciter le permis et le maire qui va le délivrer va solliciter l'avis de l'architecte des bâtiments de France obligatoirement. Et le maire devra se conformer. L'avis n'est pas une décision administrative donc on ne peut pas faire un recours, ce n'est pas une décision qui fait grief. Donc on va contester le refus, on va aller devant le TA qui va vérifier s'il y a manoeuvre abusive de l'architecte des bâtiments de France et il pourra annuler le refus. [...]

[...] Désormais, une commune peut dire qu'elle ne préempte que la partie soumise au DPU. L'article poursuit que dans ce cas le propriétaire peut exiger que tout titulaire d'un droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière. Tout d'abord, il faut se trouver dans le cadre d'une opération d'aménagement qui est prévue par l'art L300-1 : mise en œuvre d'un projet urbain, politique locale de l'habitat, maintien et extension des activités Le notaire dans ce cas, doit adresser à la commune, ou au titulaire du droit de préemption une DIA unique pour un prix global. [...]

[...] Première cession de 100 parts au prix de 2ème cession 500 parts au prix de Et ainsi de suite. Des apports sont fait au fur et à mesure de la construction. Lors de la 1ère cession, on verse un prix en fonction de l'exécution des travaux. Le promoteur fait des apports de fonds au fur et à mesure. On attribue donc des parts pour permettre la jouissance des appartements commencés. Le droit de préemption exclusif d'attribution en PP de ces biens et droits immobiliers = cette attribution intervient lors de la dissolution de la société. [...]

[...] Pas besoin de régulariser la construction d'origine. Si on était en 1999, le terrain est dans une zone UB, à la suite d'une révision du PLU la zone est devenue une zone A. On ne pourra pas refuser le permis de reconstruction car à l'origine on avait un permis. Donc on peut construire même dans une zone où normalement on ne pourrait pas. Antérieurement, on aurait eu une construction irrégulière à l'origine, on n'aurait pas pu reconstruire du fait de ce changement de zonage. [...]