Le bail emphytéotique administratif et les autorisations d'occupations temporaires du domaine public

Thèmes abordés

Le bail emphytéotique administratif et les autorisations d'occupations temporaires du domaine public, loi du 5 janvier 1988, droit d'exploitation de la chose, article L.2122-6 du Code général de la propriété des personnes publiques, article L.1311-3 du Code général des collectivités territoriales

Résumé du document

Le statut de l'occupant privatif est difficile et compliqué. Cet occupant se réserve à lui seul l'usage d'un bien normalement réservé à tout le monde. On peut faire face à des dépendances domaniales dont l'exploitation va se trouver gênée par l'existence de ce statut contraignant. Toutes ces formes poursuivent deux buts fondamentaux : apporter de la sécurité dans l'occupation du domaine public, dans certains cas pour attirer des entreprises. Le deuxième but est de permettre aux occupants d'avoir accès à des modes de financement économique particulier. Le problème est que si l'on applique le statut normal de l'occupant du domaine, on ne peut pas accorder de garantie, on n'a rien à garantir.

On n'a pas de droit sur la chose, on n'a pas de droit à l'occupation, pas de bail. On ne peut pas garantir cela. On est un occupant précaire et révocable. Les mécanismes d'autorisation spéciale tendent à permettre le financement de l'activité comme le financement du crédit-bail immobilier. Le législateur a tenté d'assouplir de temps en temps ce statut pour tenter de valoriser l'utilisation du domaine public. Le domaine public est aussi une source de richesse pour l'État. L'État doit pouvoir en tirer les fruits, car il s'agit de la propriété de l'État. Il faut ainsi donner de temps en temps des éléments favorables à l'utilisation de la propriété, il faut donner un effet attractif.

Extraits

[...] Cela devient un contrat administratif par détermination de la loi. La loi de 1988 vient dire que c'est un contrat administratif. Généralement, c'est une technique dite de valorisation de fait. L'idée c'est que l'on a une vaste propriété, un fond utilisé. On passe un contrat avec le preneur est dans le contrat, on met à disposition la chose. Le preneur peut en tirer les fruits. Ce bailleur, en contre-partie va verser un loyer peu important, faible, la plupart du temps. [...]

[...] Le loyer sera modéré si les travaux sont très importants. Les effets pour le preneur : Le BEA va donner quasiment un droit de propriété sur la chose à l'emphytéote pendant toute la durée du contrat. Il sera considéré comme le propriétaire parce que le bail a automatiquement pour effet de conférer un droit réel immobilier au preneur. 1e avantage : une vraie sécurisation. On fait une occupation privative plus sécurisée que l'occupation privative. On donne un droit d'usage de la chose. [...]

[...] Le preneur, durant le contrat, va pouvoir récupérer les fruits de ce qu'il a produit. On doit donc faire correspondre l'investissement et la rentabilité sur la période du BEA. Ainsi, le BEA est un contrat administratif qui permet une occupation de longue durée d'une propriété publique. Cette propriété peut être du domaine privé. On va avoir quelqu'un qui va bénéficier d'une autorisation privative de longue durée. Ce bail va conférer un droit réel immobilier au preneur. Normalement c'est interdit sur le domaine public, on a pas le droit de démembrer la propriété domaniale. [...]

[...] C'est quelque chose différent des autorisations d'occupation ordinaire. Les effets sont identiques. Les effets attendus de cette innovation : la sécurisation du preneur. Avoir un droit réel est donner une sécurité sur la chose. L'occupant va avoir une amélioration de son statut car cela peut permettre des modes de financement notamment du crédit hypothécaire ou de crédit-bail immobilier. On a besoin de se financer pour construire son bâtiment. On retrouve la plupart des choses qu'on retrouve dans le bail emphytéotique. [...]

[...] Le juge a jugé ça légale tant que s'est rattaché à un service public ou à l'intérêt général. Les lois sont venues en outre, au fur et à mesure, élargir les possibilités de réalisation d'un BEA. La collectivité peut mettre à disposition un terrain pour une association cultuelle. La loi a donné naissance au BEA cultuel, BEA de la justice, BEA de la police, BEA SDIS, BEA santé . on a augmenté les possibilités de réalisation des BEA. La commune peut signer un BEA pour la construction d'une gendarmerie nationale. [...]