cas pratiques relatif à des ventes immobilieres (type examen)

Thèmes abordés

succession, tutelle, corps de la requête, formalités urbanistiques, fiscalité acquéreur, désignation du bien vendu, indivision

Résumé du document

Monsieur et Madame Le Cachet, époux séparés de biens veulent acquérir un immeuble bâti à détacher d'une propriété plus importante, située dans une ZAD.
Monsieur Le Cachet veut apporter une partie du terrain à une société pour construire sur le terrain, un immeuble à usage pro et la maison principale à usage d'habitation (le permis a été délivré en 1999).
Les vendeurs sont Madame Durand, veuve et son fils incapable majeur en tutelle. Bien dépend de la succession de mari de Durand acquis en 1970.

Extraits

[...] Il faut dire un mot sur le déroulement de l'opération : que les parties doivent contacter un géomètre pour faire l'indivision, fournir des diagnostics, faire une demande au juge des tutelles, parler de l'obtention du prêt et du droit de rétractation pour l'acquéreur. Aujourd'hui, presque tout détachement de propriété est analysé comme un lotissement. Il faut savoir si on demande une déclaration préalable ou pas. Si on est en lotissement, il faut une déclaration préalable. Cependant, si on détache pour une prairie, on n'est pas dans le lotissement. [...]

[...] Cas pratique LESPRIST Les conseils et explications en matière juridique, administrative et fiscale On a des conseils d'ordre civil, des conseils d'ordre urbanistiques et des conseils fiscaux. Les conseils civils Qui vend ? L'indivision : le CS et les enfants. Olivier habite dans la maison vendue avec son épouse. Il faut savoir ce qu'on fait de l'épouse car elle n'est pas vendeur mais elle devra intervenir car elle vend son domicile conjugal. Concernant les indivisaires on a le père et quatre enfants. Chacun a des cas différents. [...]

[...] On ne rappelle pas toutes les pièces pour toutes les ventes immobilières. On va demander un CU. L'acquéreur veut construire, donc il serait préférable de demander un CU opérationnel. Si à la fin de l'opération, on lui dit qu'il ne peut pas construire, ça sera gênant. On va détacher une partie de terrain donc il faut se demander si on est dans le lotissement ou pas. Les DURAND vendent seulement un bien mais les LE CACHET vont soit, avoir une vente pour la partie habitation et une vente pour la partie société ; soit avoir une vente et après LE CACHET va apporter partie de son terrain à sa SCI ( un détachement c'est la vente, l'autre c'est l'apport. [...]

[...] Résidence principale des vendeurs ? On ne sait pas. Il faut dire qu'il peut y avoir une fiscalité vendeur qui est la PV. Si c'est la résidence principale, ils seraient exonérés. Si c'était une résidence secondaire, il faut distinguer entre Mme et le fils. Mme tient ses droits depuis 1970 donc exonération. Le fils a des droits seulement depuis la succession donc sans doute taxation. La clause relative à la désignation du bien vendu Commune de . Un ensemble immobilier situé à . [...]

[...] Par rapport aux vendeurs, ils n'ont pas tous la même situation. Le CS, on regarde son délai d'acquisition, pour les autres le délai de succession de leur mère pour une exonération ou pas de la PV. Les démarches à accomplir On demande les titres de propriété, la requête pour le mineur, la succession, les états civils, les diagnostics, l'état hypothécaire etc. Le schéma de la vente Un acte de vente est fait en deux parties : une partie normalisée et une deuxième partie. [...]