Pratique de la société civile : optimisation et limites

Résumé du document

La société civile compte parmi les instruments le plus privilégiés en ce qui concerne la gestion et la transmission d'un « bien ». L'engouement que suscite ce procédé est tel, que d'y avoir recours semble être devenu un préalable obligatoire à l'ensemble des acquisitions foncières.

Extraits

[...] L'apport pur et simple d'un bien immobilier à une société civile qui opère un transfert de propriété ne supporte pas les droits de mutation et s'effectue à un faible coût fiscal (droit fixe). La valeur des parts peut se révéler être inférieure à la valeur des actifs qu'elles recèlent, en raison d'une moins grande liquidité. L'existence de statuts prévoyant des clauses d'agrément sévères ou des pouvoirs du gérant qui ont été accrus en raison de la présence d'une personne vulnérable, renforce encore cette moins-value qui diminue d'autant la masse taxable. [...]

[...] Un choix patrimonial - La société civile est la détention d'un patrimoine par plusieurs personnes. Elle est le fruit d'un choix de gestion collégiale, dans lequel, peu ou prou, les décisions se prennent ensemble, après concertation et discussion. L'indivision peut alors suffire, objectera-t-on C'est oublier que si la société civile réunit dans un objet commun des personnes, elle n'exige pas d'elles l'unanimité, de façon constante et prégnante. La société peut fonctionner à la majorité, ce qui est plus souple, mais peut-être parfois aussi plus exigeant, chacun des associés doit en avoir conscience. [...]

[...] Il faut, toutefois, depuis la loi NRE, prêter attention à l'article L. 612-5 du Code de commerce qui applique aux personnes morales de droit privé non commerçantes ayant une activité économique la procédure des conventions réglementées, traditionnellement applicable aux sociétés à risques limités. La question qui se pose alors est de savoir si une SCI constituée pour la gestion d'un patrimoine entre dans cette catégorie juridique en raison, bien sûr, du critère de l'exercice d'une activité économique. Il faut signaler un arrêt important de la Cour de cassation du 12 mars 2002 qui a statué sur l'application de la qualification d'entreprise à une SCI et a précisé que « la cour d'appel, qui n'avait pas relevé que la SCI n'avait pas d'activité économique propre à caractériser une entreprise n'a pas donné de base légale à sa décision ». [...]

[...] Cette première étape d'organisation patrimoniale n'est pas définitivement figée. Elle peut évoluer dans le temps et notamment avec l'âge des parents. Un jour viendra où ceux-ci répugneront à gérer la société. La fonction de gérant sera alors confiée à un enfant valide qui poursuivra la stratégie patrimoniale entreprise, l'usufruit restant maintenu sur la tête des parents jusqu'à leur décès pour préserver leur confort financier. Une autre alternative consiste également à opérer différemment le démembrement de propriété, en le réalisant non plus au moment de la donation-partage de parts sociales mais en amont lors de l'apport. [...]

[...] La notion de fictivité correspond à celle dégagée classiquement en droit des sociétés et résulte de l'absence de réunion des conditions de constitution d'une société. Il y a seulement une apparence de société, créée dans le seul but de protéger le patrimoine immobilier des poursuites des créanciers, et non pour développer une entreprise commune aux associés, qui peut être la gestion ou l'acquisition d'un patrimoine commun. Il convient d'être très vigilant sur le respect du fonctionnement normal de la SCI au cours de la vie sociale, l'absence de toute vie juridique étant l'un des révélateurs essentiels de la fictivité de la société. [...]