Les précautions à prendre en matière de sociétés civiles immobilières

Résumé du document

Le chef d'entreprise (industrielle, commerciale, artisanale) ou le professionnel libéral se trouve fréquemment confronté au problème suivant : doit-il se rendre directement propriétaire des immeubles nécessaires pour l'exercice de son activité qui feront alors partie de l'actif de l'entreprise ? N'est-il pas préférable de les apporter ou de les faire acquérir par une société civile immobilière préalablement conçue (...)

Extraits

[...] Généralement, les clients se rendent compte de leurs erreurs au moment de la vente du bien immobilier. # C‘est dire que les atouts de la SCI ne seront réels que dans le cas où son usage aura été entouré de certaines précautions eu égard à ses inconvénients possibles et à l'importance de tous les paramètres qui définissent la SCI. PLAN Les précautions à prendre lors de la constitution Clauses tenant aux caractéristiques principales - La rédaction de l'objet social - Le montant du capital et sa libération Clauses tenant au fonctionnement de la société - La gérance, le fonctionnement et les pouvoirs - Les associés : droit de vote et répartition des bénéfices - Les clauses d'agrément Les précautions à prendre au cours de la vie sociale En matière de gestion Comment limiter le risque de l'extension de la procédure collective? [...]

[...] Mais dans un passé récent, les inconvénients de cette option sont apparus, notamment dans le cas de cession ultérieure de l'entreprise. En effet, mettre l'immeuble en propriété directe de l'entreprise oblige à majorer considérablement le prix de cession, puisque les murs de l'entreprise sont compris dans la vente. Il est de ce fait plus difficile de trouver un repreneur. Si celui-ci souhaite acquérir seulement le fonds en lui-même à l'exclusion des murs, le retrait des immeubles de l'actif professionnel est à un coût fiscal tel (plus values professionnelles) qu'il faut généralement y renoncer et donc abandonner la vente. [...]

[...] N'est-il pas préférable de les apporter ou de les faire acquérir par une société civile immobilière préalablement conçue ? On constate, dans les montages juridiques conseillés par les professionnels, une nette tendance à dissocier l'immobilier d'entreprise et l'entreprise proprement dite. La société civile immobilière constitue, en effet, une structure très souple susceptible de s'adapter à des situations familiales et professionnelles diverses. La formule de la propriété directe des immeubles par l'entreprise a eu longtemps ses partisans. On faisait voir en sa faveur plusieurs agréments : - L'achat direct des murs par l'entreprise est une solution plus simple sur le plan de la gestion. [...]

[...] Le rôle du notaire est ici indéniable: il doit assurer la sécurité juridique, vérifier la validité de ses conseils, éclairer en opportunité les choix à opérer. En matière de sécurité juridique, un défi essentiel porte sur la rédaction des statuts de la société civile qui doivent être rédigés avec le plus grand soin. Ne pas oublier que les sociétés sont vouées, par les prorogations successives, à l'éternité. Telle stipulation sera-t-elle avantageuse en cas de départ de l'un des associés ? En cas de décès ou de faillite ? Des choix multiples s'annoncent également en matière d'anticipation pour sécuriser l'entreprise. [...]