La politique immobilière de l'Etat - publié le 25/06/2008

Résumé du document

Premier propriétaire immobilier de France avec plus de 100 millions de mètres carrés (m²), l'Etat connaît mal l'étendue de cette richesse. En effet, une politique moderne de gestion et de valorisation du patrimoine immobilier de l'Etat a longtemps fait défaut. Cependant, la persistance des déficits publics et la volonté de réforme de l'Etat ont conduit le gouvernement actuel à entamer une vaste refonte de la politique immobilière dont la cession massive, et spectaculaire, de biens immobiliers ne constitue qu'un aspect.

Extraits

[...] La définition d'une politique de cession de biens immobiliers mise en œuvre par l'APIE. Couplée à l'application de la LOLF, ces trois axes de réforme devaient permettre, selon l'auteur du rapport, une valorisation efficace du patrimoine de l'Etat grâce à un arbitrage permanent, en fonction de la qualité des actifs, des besoins exprimés par les administrations et du cycle de l'immobilier. Le gouvernement a repris la plupart des propositions du rapport Debains concernant la réforme de la domanialité publique. Ainsi l'ordonnance du 19 août 2004 classe dans le domaine privé les biens immobiliers à usage de bureaux qui sont la propriété de l'Etat et de ses établissements publics. [...]

[...] Enfin, au niveau déconcentré, c'est le Préfet qui est responsable de la définition et la mise en œuvre du Schéma Directeur Départemental des Implantations de l'Etat (SDDI). Là encore, les textes ont été peu suivis, certains départements se distinguant par des SDDI datés voir même absents. Au total, la faible attention portée au patrimoine immobilier de l'Etat a conduit à sa mauvaise valorisation. Que ce soit en termes d'entretien : de trop nombreux immeubles, notamment certains accueillant du public, ne respectent pas ou plus les normes techniques et/ou de sécurité. [...]

[...] Toutefois, le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 26 juin 2003 relative à la loi d'habilitation, a voulu encadrer le recours au système d'AOT/LOA et au crédit-bail en considérant qu'ils devaient être exceptionnels et justifiés par des motifs d'intérêt général tels que l'urgence (s'il s'agit de rattraper un retard) ou la meilleure prise en compte des caractéristiques techniques, fonctionnelles ou économiques d'un équipement ou d'un service déterminé. Bibliographie Olivier DEBAINS, Mission immobilier public, Rapport au Premier ministre, Décembre 2003. Nora HACHACHE, L'Etat veut valoriser son patrimoine immobilier, Le Moniteur novembre 2002, p. 46-49. Michel LEQUIEN et PASCAL CUCHE, Les partenariats public privé confrontés à la domanialité publique, Le Moniteur Octobre 2003, p.140-141. [...]

[...] Cette initiative pourrait à terme être étendue au reste du parc de logements de l'Etat. Toutefois, à la différence du système dit du lease back en vigueur dans le privé, l'Etat restera propriétaire. Enfin, dans le cadre de la deuxième vague de décentralisation opérée par la réforme de 2003, l'Etat, soucieux de se désengager, autorise désormais le transfert d'immeubles inscrits ou classés aux collectivités territoriales qui en font la demande. Par ailleurs, les aérodromes (sauf ceux d'intérêt national ou international) et les ports non autonomes seront transférés aux collectivités territoriales le 1er janvier 2007 au plus tard Programmes immobiliers nouveaux : l'appel au financement privé Etant donné les contraintes financières il est apparu nécessaire de s'inspirer des modèles étrangers, notamment anglo-saxons, où depuis un certain temps, les pouvoirs publics font appel au financement privé pour les investissements immobiliers. [...]

[...] En France, jusque récemment, le financement privé de programmes immobiliers était rendu difficile par une législation contraignante. La loi du 25 juillet 1994 prévoît certes l'octroi par l'Etat d'autorisation d'occupation temporaire (AOT) du domaine public. Ainsi, lorsque le bâtiment est construit, le maître d'ouvrage propriétaire et l'Etat concluent un bail de location assorti d'une option d'achat le loyer tenant compte de l'amortissement financier de l'investissement effectué par le bailleur. Toutefois le financement de l'investissement restait problématique du fait de la prohibition du crédit-bail[1] même aménagé lorsque l'immeuble en question était nécessaire à la continuité d'un service public. [...]