Devoir sur l’économie et la fiscalité des collectivités locales. Réalisation de logements et d’un équipement public : exemple de l’opération Gaston Lévy à Sceaux (92)

Résumé du document

L'opération que nous allons traiter se déroule dans les Hauts-de-Seine, et plus précisément sur le territoire de la ville de Sceaux.
Sceaux est une ville résidentielle très riche du point de vue d'un patrimoine historique, comportant un peu moins de 20 000 habitants au recensement de 1999.
La ville de Sceaux n'est pas encore passée en Plan Local d'Urbanisme (P.L.U.), elle est toujours régie par un Plan d'Occupation des Sols (P.O.S.) datant de 1995, modifié à de nombreuses reprises.
Nous allons étudier une opération de construction de logements et d'équipement public. C'est une opération de dimension relativement modeste qui aura des impacts sur la ville et ses habitants.
Les terrains, sur lesquels se déroule la construction, étaient préalablement occupés par des baraquements. Ces derniers ont été démolis de manière à libérer les terrains.
Le dossier du permis de construire du projet a déjà été déposé et la promesse de vente des terrains au promoteur immobilier a été signée.
Ce devoir se divise en deux grandes parties. La première présentera le projet en lui-même et la seconde traitera plus particulièrement du montage financier du projet.

Extraits

[...] Prêt locatif à usage social P.O.S. Plan d'occupation des sols R.F.F Réseau ferré de France R.T. Réglementation thermique S.H.O.N. Surface hors œuvre nette (permet le calcul du C.O.S.) S.M.E.R. Syndicat mixte d'étude et de réalisation Loi S.R.U. Loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000 T.H.P.E. Très haute performance énergétique T.T.C. Toutes taxes comprises T.V.A. Taxe sur la valeur ajoutée V.E.F.A. [...]

[...] La dation remise à la Ville est un moyen pour celle-ci de gagner de l'argent. Néanmoins et compte tenu des réserves du jury, il fut décidé lors du Conseil Municipal du 29 mars 2006 de ne pas donner suite à cette consultation étant donné qu'aucune des deux offres ne présente des qualités et des garanties de bonne fin suffisantes au regard de la situation stratégique de ce terrain et des enjeux de cette opération pour la Ville. Par courrier reçu le 14 juin 2007, BOUYGUES IMMOBILIER et HAVIM, les deux candidats les mieux classés par le jury mis en place dans le cadre de la consultation, ont transmis à la Ville une offre conjointe reprenant le projet architectural de Jean-François SCHMIT, fondée sur le programme initial et qui répond totalement aux réserves exprimées lors de la consultation. [...]

[...] Le projet architectural de Jean-François SCHMIT était de loin le meilleur, mais la solidité de l'équipe n'était pas assez crédible (promoteur HAVIM peu connu et stabilité financière pas encore assez forte). Le jury a précisé également, d'une part, qu'il propose de retenir l'offre avec l'option de l'équipement public qui devra être remis en dation à la Ville et, d'autre part, que le montage V.E.F.A. pour les logements sociaux reste à préciser tant pour la nature (P.L.S. ou P.L.U.S.) que pour le montant. [...]

[...] On en distingue deux sortes : les participations ponctuelles et les participations sectorielles. Nous n'étudierons que les participations ponctuelles. Participation pour raccordement à l'égout public C'est la participation des demandeurs de branchement en contrepartie de l'économie d'installation d'évacuation d'épuration individuelle. Barème de la part départementale (en vigueur au 1er janvier 2007) : Participation pour non-réalisation d'aire de stationnement (P.N.R.A.S.) Cette participation ne nous concerne pas. En effet, le nombre d'emplacements de stationnement respecte le nombre de places de stationnement requis. [...]

[...] - Réalisation des emplacements réglementaires de stationnement dans un parking souterrain (dont 18 places correspondant à la salle). Ces nouveaux logements amèneront des recettes à la Ville grâce aux taxes d'habitation. Le projet doit faire l'objet d'une démarche H.Q.E. (haute qualité environnementale) se traduisant notamment par : - la recherche d'objectifs qualitatifs à travers les dispositions constructives et architecturales retenues ; - une volonté de sensibilisation des riverains au développement durable se traduisant par l'organisation de deux présentations publiques sur la démarche H.Q.E. [...]