Gestion et valorisation du patrimoine immobilier public

Résumé du document

La politique immobilière est un chantier emblématique de l'action du gouvernement en matière de Réforme de l'État. En effet, selon Georges Tron, auteur du rapport déposé en juillet 2005 dans le cadre de la mission d'évaluation et de contrôle à l'origine de cette politique, « l'immobilier de l'Etat n'est pas géré », et les ministères se conduisent en propriétaires des locaux alors qu'ils n'en sont qu'occupants. De plus, les députés dénoncent un empilement de structures ministérielles et interministérielles, une absence de cohérence dans les décisions de cessions ou d'implantation, et une dépréciation de la valeur du patrimoine compte tenu de son mauvais entretien.
Or, l'immobilier de l'Etat pèse lourd : environ 30.000 immeubles dont la valeur est estimée à 44,3 milliards au 1er janvier 2007, et chaque année, le budget de l'Etat consacrerait environ deux milliards pour assurer sa maintenance et son entretien. L'Etat est ainsi un acteur important sur le marché immobilier, à l'achat, à la vente, à la prise à bail, et avec des milliers d'actes de gestion chaque année.

Le gouvernement s'est alors donné quatre objectifs : faire évoluer le parc immobilier vers des implantations plus adaptées, moins nombreuses et moins onéreuses ; optimiser l'occupation des immeubles et valoriser au mieux ceux qui sont libérés ; moderniser l'entretien et mobiliser le foncier pour participer à la production de logements.
L'aspect le plus symbolique de cette nouvelle politique : les opérations de cession d'immeubles, parfois très beaux, mais ne correspondant plus aux besoins des administrations, dont la maintenance est trop coûteuse ou qui représentent une immobilisation de capital excessive. Mais la politique immobilière de l'Etat doit également accompagner la diminution des emplois, ainsi que la densification des surfaces de bureaux en améliorant sensiblement le ratio m²/agent. La stratégie de l'Etat peut ainsi se décliner en trois thèmes : améliorer la qualité et l'efficacité du service public ; améliorer le cadre de travail des agents ; réduire la dépense publique.

Ainsi, le nouvel « Etat propriétaire » souhaité par le gouvernement a progressé à grands pas ces dernières années, mais des étapes importantes sont encore à franchir, et l'Etat n'est pas encore parvenu à intégrer les différentes fonctions qui sont celles prises en charge par une direction de l'immobilier dans une entreprise.
Nous aborderons donc tout d'abord, afin d'avoir une vision plus claire de la gestion immobilière de l'Etat, la présentation et l'évaluation du patrimoine concerné ainsi que la problématique que celui-ci pose, puis les différentes réformes qui ont été menées jusqu'ici, et enfin nous tenterons de proposer des perspectives et solutions vers une meilleure valorisation du patrimoine immobilier public.

Extraits

[...] Ce mécanisme permettra de faire effectivement payer aux responsables des services le coût de l'occupation des biens domaniaux L'extension géographique de la stratégie de la politique immobilière Celle-ci sera insérée dans la Révision Générale des Politiques Publiques (RGPP), qui est une redéfinition complète de l'organisation de l'Etat dans le sens de l'efficience, et doit donc inclure des mesures visant à inciter les administrations à mieux utiliser les immeubles qu'elles occupent. Le volet immobilier de cet exercice consiste donc à procéder à des regroupements de services dans des immeubles fonctionnels, à réduire les surfaces occupées et à mieux entretenir ce patrimoine pour préserver sa valeur. L'Etat doit avoir moins de surfaces, mais mieux entretenues. [...]

[...] Auparavant, étant donné que les autorités locales comme les régions, les villes et les autres entités publiques étaient généralement propriétaires du patrimoine, on leur laissait l'initiative d'externaliser la gestion des biens immobiliers. Ainsi, beaucoup de Länder et de communes avaient déjà modernisé et centralisé la gestion de leurs biens immobiliers. Par exemple, l'Etat de Rhénanie-Palatinat et la République Fédérale d'Allemagne avaient vendu 21.000 logements en 1998. De la même manière, différentes entités publiques allemandes avaient réalisé des cessions portant essentiellement sur des actifs résidentiels. Ceci était destiné à réduire leur endettement. Ainsi, le Ministère des Transports avait vendu 114.000 logements en 2001, représentant une valeur de 3.8 milliards d'euros. [...]

[...] Evaluation du patrimoine immobilier public 1. Définition du patrimoine immobilier national Le domaine national, régi par le code du domaine de l'Etat, comprend tous les droits et biens mobiliers et immobiliers de l'Etat. Il se décompose en domaine public et domaine privé. Cette distinction est importante car elle détermine les différents régimes d'administration et d'aliénation : 1. Le domaine public Une jurisprudence constante a défini comme appartenant au domaine public les immeubles affectés à l'usage du public ou à un service public et spécialement aménagés à cet effet. [...]

[...] - le foncier à développer, les entrepôts, etc Les biens recensés au Tableau Général des Propriétés de l'Etat (TGPE) L'article R.52 du Code du domaine de l'État soumet au recensement de cet outil qu'est le TGPE dont nous parlerons plus en détail plus loin : - les immeubles du domaine public et du domaine privé de l'État : d'une manière générale (et sauf exception - cf. ci-après les biens exclus du TGPE), tous les immeubles appartenant à l'État doivent être recensés, quelles que soient les conditions dans lesquelles ils sont gérés ou utilisés ; - les immeubles des établissements publics nationaux à caractère administratif : c'est-à-dire ceux acquis sur leurs fonds propres ou reçus par eux à titre de dons et legs, lesquels constituent le patrimoine propre à l'établissement concerné. [...]

[...] Il est présidé par Georges Tron. Il est composé de parlementaires, de représentants de l'administration, et de personnes choisies pour leurs compétences professionnelles et leur connaissance du secteur de l'immobilier : un responsable du parc immobilier d'une administration étrangère et des professionnels de l'immobilier. Il doit s'assurer pour le compte du ministre en charge du domaine de la mise en œuvre effective des réformes, par l'examen régulier de l'Etat d'avancement de la modernisation de la gestion des immeubles de l'Etat et de l'évolution du parc au regard des schémas pluriannuels de stratégie immobilière des ministères. [...]