Investisseurs institutionnels et gestion d'actifs : le rôle de l'immobilier

Résumé du document

Se loger est un besoin primaire pour l'Homme. Pour certains, il s'agit de l'acquisition d'une résidence principale représentant l'investissement d'une vie, pour d'autres, il n'est qu'un actif parmi tant d'autres dans une stratégie d'investissement. D'une certaine manière, cette phrase simpliste peut permettre de comprendre comment est arrivée la crise des subprimes. D'un côté, des ménages américains en difficulté, à qui on a offert la possibilité de devenir propriétaire. De l'autre, des investisseurs financiers, à la recherche de nouveaux produits et rendements, qui ont fait de l'immobilier un investissement à la « mode ».
Dans l'imaginaire collectif, le placement immobilier semble être un placement peu risqué et assez rémunérateur. Pourtant, il est directement lié à l'une des plus graves crises financières. Guy Marty, Directeur Général de l'Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière, résume très bien ce paradoxe :
« Celui-ci (l'investissement immobilier) possède un pouvoir de déstabilisation alors même qu'il a toujours été considéré comme un symbole de sécurité ». (Source : ?Immobilier : sécurité, vous avez dit sécurité ? », 2008).
Suite à cette crise, il est d'autant plus intéressant d'étudier le rôle de l'immobilier à l'heure actuelle et de comprendre les enjeux liés à cet investissement.
De nos jours, les investisseurs institutionnels, tels que les compagnies d'assurance, les fonds de pension, les caisses de retraite ou encore les banques, sont parmi les principaux investisseurs sur les marchés des capitaux. Ce sont des organismes collecteurs d'épargne qui placent ces fonds sur les marchés pour leur propre compte ou celui de leurs clients. On parle alors de gestion d'actifs, c'est-à-dire la gestion de fonds confiés par des investisseurs à des gérants. L'objectif est d'enregistrer des plus values (sur une durée plus ou moins longue) en investissant, entre autres, dans des actions, des obligations ou encore dans l'immobilier.
Les gérants doivent donc arbitrer entre rentabilité et risque. Cet arbitrage dépend de leur aversion au risque. Certains investisseurs privilégieront la recherche d'une rentabilité élevée quitte à investir dans un actif risqué. A l'inverse, d'autres opteront pour un portefeuille stable, avec peu de risque, bien que la rentabilité attendue soit faible. Au final, chaque investisseur a sa propre appréciation de l'équilibre « optimal » risque / rendement (...)

Extraits

[...] Identifier les titres dont le taux de rendement du dividende constitue un soutien solide du cours. Ils doivent pour cela démontrer un niveau élevé de résilience de leur cash-flow. Se positionner sur les valeurs exposées au marché de bureaux, qui est en retournement, en commençant par Londres puis Paris. Il ne faut donc pas être absent de ce secteur à l'heure actuelle. Considérez-vous l'immobilier comme un actif sûr ? C'est un actif qui est cyclique donc pas sûr de ce point de vue. [...]

[...] Une multitude de sous-secteurs Le marché immobilier se caractérise par une multitude de sous- secteurs, ayant chacun leurs caractéristiques. Nous distinguons tout d'abord l'immobilier résidentiel. Ce premier sous-marché est très diversifié. En effet, l'immobilier résidentiel est constitué de l'ensemble des biens immobiliers (studio, villa, tout ou partie d'un immeuble ) pouvant être loués ou vendus afin de générer des revenus fonciers. Il procure des revenus réguliers via les loyers et offre la possibilité de percevoir des plus-values. Afin de démocratiser et favoriser l'investissement immobilier, l'Etat intervient au travers de mesures fiscales (défiscalisation immobilière). [...]

[...] Concernant la gestion des fonds immobiliers au sein de votre société, comment cela se passe t-il ? Prenons l'exemple d'un fonds. Les investisseurs institutionnels investissent dans ce fonds. Celui-ci détient via diverses sociétés intermédiaires des SCI qui détiennent chacune un immeuble. L'argent investi est ensuite dispatché dans les différentes SCI. Les banques interviennent également dans le processus. En effet, elles prêtent à chacune des SCI pour acquérir l'immeuble. L'objectif étant de faire jouer l'effet de levier. Ceci est primordial dans la majorité des stratégies. [...]

[...] Il m'a semblé essentiel d'aller à la rencontre de professionnels afin de mieux comprendre les processus et contraintes en matière d'investissements et allocation d'actifs. Cela, a également été l'occasion pour moi d'échanger, d'apprendre et de mettre en relation les différents points étudiés dans ce mémoire. Les interviews réalisées sont présentées en annexes. Méthode utilisée : Les thèmes présentés dans le tableau ci-dessous, découlent des différents points abordés dans le mémoire et lors des entretiens. Dans un premier temps, nous avons discuté du marché immobilier puis des investisseurs institutionnels d'un point de vue général. [...]

[...] Les actifs immobiliers sont multiples et sont, par définition, différents des actifs financiers. En France, selon l'INSEE, le marché immobilier était estimé à environ milliards d'euros en 2006, près de la moitié étant détenue par les ménages, l'autre moitié correspondant à l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, industries Toutefois, ce marché combine les caractéristiques des obligations et des actions. L'immobilier, considéré comme un investissement alternatif pour les investisseurs institutionnels, peut prendre deux formes : direct ou indirect. Dans le cas d'un investissement indirect, celui-ci peut être coté ou non coté. [...]