L'émergence d'une nouvelle classe d'actifs : l'immobilier

Résumé du document

Étude sur l'émergence d'une nouvelle classe d'actifs : l'immobilier. A la fin des années 90, l'immobilier connaissait une crise caractérisée par des transactions peu nombreuses et des prix faibles. Celle-ci a ravivé l'attention d'investisseurs déjà présents sur le marché, les clients institutionnels et privés. En achetant au plus bas, l'évolution des cours ne pouvait qu'aller vers la hausse car le stock d'ensembles immeubles est difficilement renouvelable en fonction d'une demande forte, du temps et de l'espace nécessaires à la construction. Les nouveaux outils immobiliers ont-il structurellement changé la donne ? Ou ce marché ne désigne-t-il pas au contraire une ancienne classe d'actifs qui trouve un nouvel essor grâce à de nouveaux types de placements ? Dans quelle mesure peut-on donc parler d'émergence de l'immobilier en tant que classe d'actifs ?

Extraits

[...] L'immobilier détermine-t-il finalement une nouvelle classe d'actifs ? La rentabilité des nouveaux instruments immobiliers se place au-dessus de celle des produits sans risque. Les REITs offrent des perspectives de rentabilités proches des actions. Les fonds non cotés présentent des taux de performances à deux chiffres. Et les SCPI et OPCI obtiennent des rentabilités proches des OPCVM. Les nouveaux produits ne présenteraient pas de corrélation avec les autres classes d'actifs. De manière générale, la valorisation de l'immobilier est conditionnée par les prix négociés sur le marché, entre l'acheteur et le vendeur de titres immobiliers. [...]

[...] C'est dans ce cadre que les institutionnels investissent peu dans l'immobilier direct. Enfin, de plus en plus d'institutionnels voient leurs performances de portefeuille mesurées en comparaison de celle d'un indice de référence, dit aussi benchmark. La plupart des investisseurs cherchent à minimiser l'écart de performance par rapport au benchmark, c'est-à-dire à minimiser ce qui est couramment appelé l'erreur de suivi ou tracking error. En d'autres termes, ils n'ont pas la possibilité de prendre des positions sensiblement différentes de celles de l'indice. [...]

[...] Si ceux-ci se démarquent, c'est que les allocations de placements immobiliers des investisseurs se réalisent majoritairement dans ces pays. Seule la Suisse inverse la tendance avec des rendements élevés à long terme en fonction d'un marché immobilier aux niveaux déjà élevés, chers et aux perspectives de croissance réduites sur le court terme. On assiste parallèlement à la mondialisation des grands acteurs immobiliers. CB Richard Ellis, aujourd'hui 1 mondial, s'est constitué grâce aux fusions/acquisitions successives de groupes américains et européens. Il en est de même de Jones Lang La Salle second du classement ou de Cushman coexeco. [...]

[...] La financiarisation constitue avant tout la réponse la plus adaptée à l'accélération du transfert des actifs immobiliers. Elle se traduit par l'augmentation de la capitalisation boursière de l'immobilier dans le monde, laquelle a été multipliée par 2 en 5 ans, passant de 300 milliards d'euros en 2000 à 600 milliards d'euros en 2005. Elle se traduit également par la croissance continue des fonds d'investissements immobiliers non cotés en Europe (de 150 fonds en 1995 à 432 en 2005) et par la création de nouveaux véhicules comme les SIIC, les SCPI Robien et les OPCI, véhicules qui fonctionnent avec l'effet de levier du crédit. [...]

[...] L'absence de performance d'une classe d'actifs est alors compensée par les gains réalisés sur une autre. Autrement dit, il semble que la valorisation d'un actif est relative à celle d'un autre. Si un actif perd de sa valeur, cela signifie que l'autre récupère cette valeur et connaît une hausse. Par exemple, si un actif immobilier perd de sa valeur, l'actif euro peut gagner ces mêmes 3%. Si le patrimoine est investi dans une seule classe d'actifs, le portefeuille est vulnérable à la perte de valeur de cette classe-là. [...]