La société civile immobilière (SCI) : intérêts, fiscalité et capital

Résumé du document

Une personne morale
? Constituée entre deux associés au minimum.
? Dont le but est d'acquérir et gérer un patrimoine.

Article 1832 du Code civil : la société civile est un groupement de plusieurs personnes qui mettent en commun des moyens dans le but de réaliser un bénéfice, ou simplement une économie. Les associés s'engagent à contribuer aux pertes.

Il existe plusieurs types de sociétés civiles :
- (...)

Extraits

[...] Les SCI assujetties à l'IS constituent un outil de gestion privilégié pour les personnes fortement imposées désireuses de capitaliser les revenus de leur patrimoine. En revanche, leur utilisation peut avoir une incidence fâcheuse en ce qui concerne l'imposition sur les plus-values : En cas de cession des parts, c'est le régime des plus-values mobilières qui s'applique, c'est à dire la taxation au taux de 30,10% de la plus-value obtenue par différence entre le prix de cession et le prix de revient, sans aucun correctif En cas de vente de l'immeuble, le régime d'imposition est celui des plus-values professionnelles. [...]

[...] Transmettre un bien immobilier Qu'en est-il de l'utilisation de la SCI afin de transmettre un bien à un enfant unique ? Assurément cette stratégie ne peut être justifiée par l'argument de l'indivision : si cette opération peut être considérée comme abusive par le fisc, elle n'en a pas moins été validée par certains tribunaux dans la mesure où elle a pour objectif d'éviter, en cas de prédécès de l'enfant unique, l'indivision entre les parents et les héritiers de celui-ci (notamment son conjoint qui bénéficie d'un droit en pleine propriété dans la succession de son époux) Les principales stratégies de transmission Stratégie 1 : Acquisition d'un immeuble par une SCI en associant les enfants au capital enfants sont dès l'origine associés dans le capital de la SCI (donation préalable à la souscription des parts) SCI s'endette pour acquérir l'immeuble Stratégie 2 : Acquisition d'un immeuble par la SCI avec endettement Donation de la pleine propriété ou de la nue propriété des parts aux enfants sur base de la valeur nette de la SCI Souplesse La rigidité de la transmission des biens immobiliers : les biens donnés en nature constituent des unités non divisibles : le propriétaire d'un immeuble ne peut donner celui-ci qu'en une seule fois. [...]

[...] La détention de la résidence principale par la SCI présente-t-elle des inconvénients ? La réponse est nuancée : D'une part, les personnes qui occupent à titre de résidence principale un logement qu'elles détiennent au travers d'une SCI ont droit aux crédits d'impôt accordés au titre des dépenses d'équipement effectuées sur l'habitation principale D'autre part, dans le cas où elles sont appelées à céder leurs parts de la SCI, comme dans celui où le logement qu'elles occupent à titre de résidence principale est cédé par la société, elles peuvent se prévaloir de l'exonération d'impôt sur la plus-value (à condition qu'elles occupent le logement gratuitement, sans verser de loyer à la SCI) En revanche, avec la SCI : pas de possibilité de contracter un PEL, PAS, PTZ, pas de délai de réflexion, pas d'abattement de 30% au titre de la résidence principale, et assujettissement à la TVA en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir Offrir une meilleure gestion patrimoniale Rendre liquide un patrimoine immobilisé : vente d'un immeuble à une SCI Diminuer l'impôt sur les plus-values L'utilisation d'une SCI permet d'incorporer au prix de revient de la part le montant de travaux qui ne pourraient pas être pris en considération dans le cadre d'une acquisition de l'immeuble en direct. [...]

[...] A l'inverse, le montant de la plus-value en cas de cession des parts dans un délai de 15 ans sera beaucoup plus important, car l'assiette de celle-ci sera égale à la différence entre le montant de la cession des parts et celle du capital social. Toutefois, dans ce cas, les associés auront intérêt à céder les immeubles plutôt que les parts : le montant de la plus-value brute taxable sera égal à la différence entre le montant de la cession de ceux-ci et leur prix de revient. [...]

[...] A la dissolution de la société, prévue statutairement dans les 12 mois du décès du dernier d'entre les parents, l'actif social ne reviendra à leur succession qu'à hauteur de les enfants ayant droit à 90% du boni de liquidation : économie d'ISF pour les parents et de droits de succession pour les enfants. Tout comme l'indivision, la SCI permet à plusieurs personnes d'effectuer ensemble un investissement dans le cadre de la loi De Robien ou Borloo : dans les deux cas, chaque associé peut, comme chacun des membres de l'indivision, déduire de ses revenus imposables la quote-part d'amortissement correspondant à sa participation. [...]