L'organisme de placement collectif immobilier (OPCI)

Résumé du document

L'OPCI est un nouvel organisme de placement collectif immobilier proche du statut des OPCVM (organisme de placements collectifs en valeurs mobilières : SICAV et FCP) et inspiré de la SCPI.

Tout comme les SCPI, les OPCI ont pour objet l'investissement dans des immeubles qu'ils donnent en location ou qu'ils font construire exclusivement en vue de leur location, qu'ils détiennent directement ou indirectement, y compris en état futur d'achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente (...)

Extraits

[...] Les OPCI sont des fonds non cotés en bourse déclinés sous 2 formes juridiques : Les FPI : Fonds de Placement Immobilier (proche des FCP), dotés d'un conseil de surveillance Les SPPICAV : Société de Placements à Prépondérance Immobilière et à Capital Variable (proche des SICAV) dotées des organes de gestion d'une société (Conseil et Assemblée générale) Pourquoi l'OPCI / SCPI Les SCPI connaissent depuis plusieurs années un succès grandissant, tant en terme de volume de souscriptions que de performances, avec une capitalisation de plus de 15 milliards à fin 2006, une collecte en croissance de plus de chaque année depuis 2003, plus de 500.000 associés et 128 SCPI gérées par 27 groupes de gestion. Néanmoins le marché de la SCPI souffre d'un manque de liquidité sur le marché secondaire en cas de revente ; d'autre part, l'environnement réglementaire des SCPI reste assez contraignant : recours limité au crédit, interdiction de restructurer et de moderniser les immeubles au-delà de certaines proportions, obligation de conserver les immeubles pendant une durée minimale de 6 ans, et impossibilité d'acheter des parts de sociétés immobilières cotées ou non cotées (SCI, Foncières). [...]

[...] II) TABLEAU COMPARATIF DES OPCI / SCI III) SIMILITUDES ET DIFFERENCES ENTRE SCPI et OPCI Similitudes Diversification du patrimoine Recherche de revenus Grande souplesse en matière d'accessibilité à l'investissement immobilier de chacun en fonction de sa capacité d'épargne Mutualisation du risque Gestion par des professionnels Facilité en terme de transmission patrimoniale Différences La SCPI dispose d'un patrimoine immobilier déjà constitué La SCPI présente un risque de décote ou de surcote lors de la souscription, ou de la revente ou du rachat des parts : variation de la valeur de part moins réactive que celle des immeubles pour les SCPI à capital variable, ou écart possible par rapport à la valeur des actifs sous-jacents en fonction de l'offre et de la demande dans le cadre des SCPI à capital fixe Le patrimoine de la SCPI est exclusivement investi en immeubles La SCPI peut assurer à ses associés un revenu prévisionnel Avantages de l'OPCI Possibilité d'investissements internationaux Distribution internationale des OPCI Diversité de l'offre (différents types d'investissement), notamment à l'intention des institutionnels Gestion prudentielle des actifs dans le cadre d'un environnement réglementaire Gestion plus dynamique Liquidité renforcée De la SCPI à l'OPCI L'OPCI est un produit différent de la SCPI : au delà de leurs points communs, chacun a des caractéristiques qui lui sont propres et correspond à des objectifs patrimoniaux différents. Aussi, l'arrivée des OPCI ne doit pas remettre en cause l'investissement en SCPI. Toutefois, les associés des SCPI disposeront d'un délai de 5 ans à compter des textes publiés le 15/5/2007 (donc jusqu'au 15/5/2012) pour choisir la transformation de la SCPI en OPCI, avec la possibilité pour chaque porteur de parts de choisir l'option FPI ou SPPICAV. [...]

[...] Composition des OPCI Deux types d'OPCI : OPCI s'adressant au public (OPCI retail) et OPCI destinés à des investisseurs avertis, principalement des institutionnels : OPCI à règles de fonctionnement allégées (OPCI RFA). Règles relatives à la composition des OPCI Donc 4 profils-types d'OPCI : Les deux formes d'OPCI et leur régime fiscal OPCI Revenus foncier : FPI Copropriété de valeurs mobilières (type FCP) Revenus fonciers soumis à l'IR (Impôt sur le Revenu) avec déduction des intérêts et frais d'emprunt Plus-values : régime des plus-values immobilières avec abattement suivant la durée de détention et exonération au bout de 15 ans Obligation de distribuer au minimum 85% du résultat et 85% des plus- values OPCI Valeurs Mobilières : SPICAV Société anonyme à capital variable (type SICAV) Revenus fiscalisés comme des dividendes d'actions Plus-values : régime des plus-values mobilières avec exonération suivant le montant des cessions ( actuellement), mais ne bénéficiant pas de l'exonération après 8 ans de détention. [...]

[...] Les différents intervenants de l'OPCI La société de gestion de portefeuille : société d'investissement qui gère les portefeuilles individuels des clients en OPCI. Elle est agréée et contrôlée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) Le dépositaire : distinct de la société de gestion de l'OPCI, il garde les titres des actifs financiers de l'OPCI, verse les dividendes et contrôle la régularité des actes de gestion Les experts ou évaluateurs immobiliers : Ils seront chargés d'évaluer et d'expertiser les actifs immobiliers chaque année afin de déterminer la valeur liquidative de l'OPCI : instauration d'une double expertise réalisée quatre fois par an (une expertise + trois actualisations trimestrielles) Le commissaire aux comptes : il a pour mission de valider et contrôler les documents comptables et certifier les comptes annuels. [...]

[...] La société de gestion émet de nouvelles parts pour faire face à la demande et rachète les parts Une gestion financière élargie par la diversité des actifs et la possibilité pour l'OPCI de s'endetter pour acheter des biens Le choix entre deux formes juridiques et fiscales : FPI et SPPICAV Une gestion contrôlée : - L'OPCI devra être agréé et contrôlé par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) - Des ratios prudentiels : instauration de règles de mutualisation des actifs (un actif immobilier ne pourra pas représenter plus de 10% des actifs immobiliers du fonds) et des associés (un associé, personne morale, ne peut pas détenir plus de 20% des parts du fonds) - Intervention d'un dépositaire différent de la Société de gestion La liquidité des OPCI Les souscriptions et les rachats de parts d'OPCI se feront sur la base de la valeur liquidative de la part. Celle-ci sera déterminée de la manière suivante : Dernière évaluation pour l'immobilier physique Dernière valorisation de l'actif net pour les parts de SCI Dernier cours de bourse pour les actifs cotés La fréquence des valeurs liquidatives sera déterminée en fonction de la composition des actifs de chaque OPCI. En fonction de ces paramètres, elle pourra être bimensuelle, mensuelle, trimestrielle ou semestrielle. [...]